投资逻辑
　　定位基建管理平台，物流业务贡献高弹性。公司定位深圳国资委旗下基建管理平台角色，主要业务包括物流、收费公路及环保、港口等,同时投资深圳航空及国货航的股权。公司公路环保业务依托深高速（持股51.6%）开展，业务较为稳定，过往归母净利润中枢在11-12 亿港元。物流业务以物流园运营为基础，在物流用地转为商业及住宅用地时，可贡献大量住宅开发收益及土地增值收益，是公司盈利弹性的来源。2023 年公司归母净利润实现19.02 亿港元，同比增长51.66%；公司分红比例过往6 年维持在50%左右。
　　华南物流园项目初步落地，预计2024 年贡献利润。2023 年公司华南物流园与政府签订土地整备协议，以53 万平方米物流土地置换得10.8 万平米商业及住宅用地及拆迁补偿。根据我们测算，华南物流园在项目期内贡献的税后收益可达150 亿元人民币，其中土地增值收益约96 亿元。我们预计2024 年公司可确认补偿的4 块土地其一的土地增值收益，贡献增值利润。此外，公司以运营成熟的物流园为底层资产发行REITs，可以实现资产出表并获得一次性收益。2024 年6 月，公司的华夏深国际REIT 正式发售，相关收益在2024 年确认。
　　公路港口利润稳定，深航不再对公司业绩产生负面影响。公司公路及港口业务贡献盈利稳定，2023 年受益于出行及车流量恢复，公路业务归母净利润同比增加54%。子公司深高速以益常高速为底层资产发行REITs，2024 年3 月已募资完成，今年可贡献利润。
　　公司持有深圳航空49%股权，2018-2019 年分别为公司贡献4.7 亿港元、5.9 亿港元归母净利润。由于航空出行大幅减少，深圳航空连续4 年净亏损，公司计提相应资产减值准备。截至2023 年，公司已计提拥有的深圳航空全部权益。2023 年及以后，深航亏损不会让公司业绩受损。
　　盈利预测、估值和评级
　　预计公司2024-2026 年归母净利润分别为27.6 亿港元、34.1 亿港元、38.6 亿港元，对应每股股利为0.57 港元、0.71 港元、0.80港元。采用DDM 估值法，预计公司WACC=6.43%，假设公司在华南物流园项目结束后不再进行土地转性及地产开发业务，维持g=2%的稳定增长，计算得公司目标价格为7.90 港元，首次覆盖给予“买入”评级。
　　风险提示
　　土地确认不及预期风险；深圳房价大幅下滑风险；物流园租金下滑风险；汇率波动风险；并购整合不及预期风险；资产减值风险。