事件：深圳国际发布2024 中期业绩，集团实现收入66.1 亿港元/yoy-4.5%，剔除收费公路的建造服务收入，实现收入63.0 亿港元/yoy-3%，股东应占盈利6.53 亿港元/yoy+609.1%，略高于此前业绩预告上沿（5.5-6.5 亿港元）。
物流业务确认REITs 发行收益实现较大增长，静待转型升级项目落地：1）物流园业务实现收入7.5亿港元/yoy-1%，股东应占盈利5.62 亿港元/yoy+44%，2024H1 成功发行公募REITs 录得税后收益约5.87 亿港元，剔除后略有亏损，主因物流项目公允价值变动（-2.1 亿港元）及新投项目仍处于培育阶段。目前公司调整投资策略，聚焦大湾区核心资产，当前大湾区14 个项目,已投入运营/管理7 个，随着建设项目陆续投入运营，预计物流运营收益有望随园区投放保持增长；2）转型升级业务收入0.63 亿港元/yoy+88%，股东应占亏损1.39 亿港元/增亏345%，亏损主因项目公允价值损失及营运成本增加。目前公司华南物流园转型项目仍处于土地整备阶段，预期下半年首宗地块土地增值收益有望确认。2024 年H1 园区内收归政府的首宗地块拍卖价约为2.4 万元/平方米，测算下预计华南物流园项目有望贡献140 亿港元利润增量。
收费公路及大环保业务因极端天气及计提减值而短期承压：收费公路及大环保业务实现收入37.5 亿港元/yoy-10%，股东应占盈利4.31 亿港元/yoy-20%，1）收费公路业务收入26.3 亿港元/yoy-10%，净利润10.65 亿港元/yoy-14%，主因2024 年年初雨雪冰冻天气及法定节假日高速公路小客车免费期增加，益常高速项目出表影响；2）大环保业务收入7.9 亿元/yoy-7%，净利-1.57 亿港元。收入下滑主因风力发电收入下降（弃风率上升，风资源减少），净利降低主因资产减值及应收款项信用减值同比增加。
债务结构优化，财务成本实现改善：集团持续优化债务期限及币种结构，压缩外币贷款规模，锁定优惠贷款利率，进一步降低财务成本，截止2024 年6 月30 日，集团人民币借贷与外币借贷比例为83%:17%，23 年同期为73%:27%，净汇兑亏损约0.26 亿港元，较23 年同期减少约5.84 亿港元。
盈利预测与投资观点：公司华南物流园区转型升级项目即将进入兑现期，土地整备提供利润增量，分红提升下公司价值凸显。我们维持此前盈利预测，预计2024-2026 年归母净利润分别为30.8、40.2、42.5 亿港元，对应PE 分别为4.7/3.6/3.4x，以50%分红比例测算，股息率约为10.7%，14.0%，14.8%，维持买入评级。