事件：粤海投资1 月26 日发布公告，预计2023 年归母净利润（未经审核）将减少约35%（2022年47.64 亿港元），同期，公司旗下的粤海置地(公司持股73.82%)发布公告，预期集团2023 年度归母净利润（未经审核）亏损不多于25 亿港元（2022 年盈利3.93 亿港元）。公司及旗下粤海置地2023 年最终业绩将在2024 年3 月底前公布。业绩表现低于预期。
　　地产销售量价下滑、待售物业减值及投资物业公允值收益下降影响，公司2023 业绩同比下滑约35%至31 亿元。根据公告，公司业绩下滑主要受地产板块影响：1）在中国房地产市场持续低迷的背景下，加上潜在买家犹豫不决加剧，集团的物业成交量萎缩，销售价格亦有所下跌。此外，若干已竣工待售物业及若干发展中待售物业进行减值；2）2023 年投资物业公允值有所减少。
　　粤海置地2023 年计提存货减值约24 亿港元，预计亏损不超25 亿港元。根据粤海置地公告，基于部分物业项目存在减值迹象，粤海置地于2023 年度计提存货减值拨备约24.08 亿港元。此外，2023 年粤海置地交付的物业毛利较低（主要是江门粤海壹桂府、粤海城、中山?粤海城、珠海粤海拾桂府及佛山粤海拾桂府），2022 年交付的深圳粤海城(西北地块)毛利较高；同时2023 年投资物业公允值收益有所减少。受上述因素影响，粤海置地预计全年亏损不超25 亿港元。
　　按公司持股73.82%，粤海置地贡献利润为-18.45 亿港元。参考粤海置地在手房产（截止2023H1，粤海置地可供出售之物业账面价值47 亿港元，发展中物业301 亿港元），公司此次计提包括竣工物业及在建物业，我们认为此次24 亿计提已较为充分反应公司地产板块短期风险。
　　公司对港供水已顺利调价，内地水务产能快速提升，核心主业水资源发展稳健。公司核心主业水资源板块业绩稳步提升，其中东深项目1）于2023 年底公告东江水供水协议，2024-26 年的基本水价分别约为51.36/52.59/53.85 亿港元，年度上涨2.4%。2）内地水资源项目产能持续提升，截止2023 年Q3，公司内地供水运营产能853.68 万吨/天（22Q3 为548.18 万吨/天），联营供水195 万吨/天，在建126 万吨/天；污水运营产能205.44 万吨/天（22Q3 为188.89 万吨/天）。
　　伴随公司EPC 减少及运营产能爬坡，未来利润率有望提升。
　　下调盈利预测，维持“增持”评级。鉴于公司地产板块在手物业整体减值影响超出此前预期，我们下调公司2023-2025 年盈利预测为31.11/42.89/44.55 亿港元（下调前为44.17/52.96/55.12亿港元），当前市值对应2023-2025 年PE 为10.70/7.76/7.47 倍，考虑公司此次地产板块减值后短期风险释放，且公司主业稳健，现金流持续改善，分红稳定，股息仍具有吸引力（按照公司2022 年分红率84%预测，公司当前市值对应2023 年股息率约7.9%，2024 年股息率约10.8%），维持“增持”评级。
　　风险提示。地产销售进度不及预期以及地产减值风险、东深项目特许经营权到期不能续约风险及续约资金压力风险、其他板块业务受宏观经济波动风险、汇兑风险。