上实 11 年上半年盈利达 30.23 亿港元，同比下降 32%。下降主要是由于去年上半年录得出售医药收益。剔除一次性收益（11 年上半年和 10 年上半年）后，可持续业务净利润为港币20.35亿，同比上升80%。可持续业务净利润相当于我们全年预期的47%，符合我们预期。分业务来看，基建，房地产及消费品业务盈利分别为港币4.86亿元，港币21.21亿元，港币5.85亿元。三大业务的盈利同比增长分别为17.7%，168.8%和44.8%。
11年上半年各业务板块均有稳定增长。在剔除一次性收入后，我们发现公司各业务板块均录得稳定增长。往前看，我们认为基于10年较高的预售收入，房地产板块今年将录得较高的业绩增长；受惠于1）车流量增加；2）负债下降，基建板块业务业绩将在11-13年维持较好的增长；消费品板块的业绩增长将维持稳定。
维持目标价及“买入”。由于国内新一轮限购令政策正在出台，我们认为房地产板块估值重估的时机将再次被推迟。但是，我们认为上实具有长期投资价值。我们维持公司目标价在港币38.0元，相当于9.5倍的11年市盈率及8.8倍的12年市盈率。目标价较我们预测的11年NAV折让15%。维持 “买入”评级。