SOHO 中国周四公布了令人失望的中期业绩，公司管理层在业绩发布会上还表示未来SOHO 中国将战略性的从开发以销售模式向开发已持有模式转型。公司将花三年完成现有150 万平米的北京上海的商业地产，争取五年内实现年租金收入40亿元的目标。
我们认为市场对此次公司宣布转型的反应可能不会太正面，尤其这一决定是紧接着公司上半年合约销售低于预期之后宣布的。在我们看来，在短期内这一转型难度相当大，一方面这将对公司现金流造成压力，另一方面公司缺乏商业地产运营方面的经验(目前公司仅持有北京前门的一个零售项目，年租金近0.9亿元。) ? ?
伴随着业务的重定位，公司同时下调全年销售目标50%至110 亿元，公司还进一步指出未来可售资源仅为180亿元，其中70亿元将于今年剩下的几个月投入销售。
考虑到公司已售未结收入230亿元和剩下的180 亿元可售资源，未来三年可供入账的销售收入将下滑至400 亿元，低于我们预测的600 亿元，因此我们分别下调三年EPS 预测12%、38%和66%至0.68、0.55和0.33元。在这三年期间，租金收入仍然比较有限。
业绩摘要：1) 2012 年上半年公司收入和利润分别下滑54%和65%，主要原因在于上半年没有新项目完工因而也就没有可供入账的销售收入。中期每股股利0.12 元，低于去年中期的0.14元。2) 在一系列收购之后，公司不再保持净现金头寸，中期末公司手持现金余额由160亿元下降至90 亿元，净负债率上升至20%。但是公司合约销售却未见起色，年初至八月上半月，公司合约销售仅为60亿元，同比下滑25%。
申万观点：有些投资者或许会因为公司位于核心地块的商业地产将带来可观的资产回报，而对公司长期增长潜力抱有期待。但是即便我们假设公司最终能实现年租金收入40亿元的目标且净利润率能超过50%,目前的市值已经对应12.5倍的PE，相对于同业15倍的PE已经是高估了。我们下调公司6个月目标价至4.64港币(对应10倍PE),下调评级至减持。