根據轉型計劃，SOHO 中國將由原有的“開發—銷售”模式轉型爲“開發—自持”模式，公司將持有150 萬平方米的黃金地段商用物業，包括北京38 萬平方米和上海112 萬平方米。根據遠景規劃，預計到2015 年租金收入將成爲公司的主要盈利來源，2017年每年的租金收入有望超過人民幣40億。我們的判斷是：SOHO 中國現時擁有的項目組合的位置優越、資産質量較高且變現能力强。而北京和上海的商業地産市場正在快速成熟，租金和回報率水平吸引，這均有助于SOHO中國向租賃模式的轉變。
但值得注意的是，2015 年的約150 萬平方米的租賃性物業面積目標略顯激進。如果SOHO 中國的項目執行出現任何延遲，則其對租賃收入增長的預期都可能落空。此外，SOHO中國目前同時開發的項目數量明顯多于此前。該公司未來三年大幅提高租賃收入的戰略將考驗其物業出租、房地産管理和營銷能力。
2012 年的中報顯示，SOHO 中國的現金及存款較2011 年末下滑41%至92 億，下降顯著，反映了公司維持著較高的資本開支。總債務保持穩定，約爲135.7 億。從而，公司的淨債務權益比率由去年末的-9.6%升至20%的水平，SOHO 中國進入淨負債的財務階段。
SOHO 中國的財務策略變化，反映了它的“售轉租”的新戰略。爲了保持建築面積的增長和租賃客戶的增加，SOHO 中國在2015 年以前均需要保持較高的資本支出以保證新戰略的順利推進。2015 年以後，公司每年將保持有限的資本支出水平，而豐厚的租金收入將保證現金流則更加穩定且具有較高的可預測程度。
SOHO 中國的戰略轉型在中短期內影響了公司的現金流和資本支出，但長期來看有助于NAV 折讓率下降幷推動估值水平上升。我們對于SOHO 中國在轉型期的基本面和股價變現持謹慎樂觀態度，銷售現金流改善和租賃面積上升將是推動市值上升的重要催化劑。我們給予SOHO 中國“持有”評級，12個月目標價爲5.8港元。