核心盈利上升131% 。20 13 上半年收入上升103% 至24.8 亿元(人民币?下同),受惠于交付面积增加及投资物业重估收益,纯利增长242% 至20.9 亿元。主要来自银河SOHO 和SOHO 中山广场,交付楼面建筑面积由2012 上半年的23,179 平方米增加至期内的40,835 平方米,确认平均售价为每平方米60,749元,总体毛利率从2012 上半年的47.6 % 拓阔至期内的54.1 % 。扣除投资物业重估收益,基本盈利上升130%至5.37 亿元。公司宣布派发中期息每股0.12元。
销售因业务转型而减慢。SOHO 中国在2013 上半年达成的销售额为30 亿元,主要来自银峰SOHO 及SOHO 中山广场,贡献的金额分别为20.8 亿元及7.7亿元。约98% 的银峰SOHO 已被预售,销售总额 为148 亿元。这项目将在2013年下半年交付,大部分销售额会在当时入账。因此,我们预计SOHO 中国2013年下半年的盈利将会爆升。
租赁工作出现改善。2013 上半年租金收入同比增长13.1 % 至8600 万元。业务转型后,租金收入将成为主要收入来源。在上海的SOHO 世纪广场已全部租出,可出租面积为42,954 平方米;在北京银河SOHO 的租赁工作正在进行中,每月租出19,000 平方米,预计银河SOHO 在20 13 年底将完全租出。
回购2.94 亿股。SOHO 中国在2013 年斥资13.7 亿港元回购了2.94 亿股。此外,公司也在期内购回 4.43 亿港元的可换股债券。以上回购行动可加强股东价值。
审慎的土地收购。年初至今,SOHO 中国只在上海购买了一块土地,总建筑面积15 万平方米,作价31 . 9 亿元。目前的土地收购行动远远落后于100 亿元计划。管理层认为目前不是购买土地的正确时机。
2014 年盈利会出现缺口。因为21.4 亿元投资物业重估、8500 万元的外汇收益及更高的利息资本化比率,我们上调2013 年盈利预测59.2 % 至51.7 亿元。但因为缺乏供出售物业的竣工,2014 年的盈利将出现缺口。此外,外滩8- 1 地块的法律诉讼前景不明,正等待上诉结果。我们将20 13 年底每股资产净值预测由14.02港元调高至14.82港元,因此目标价从8.41 港元调高至8.89 港元,相等于较资产净值折让40% ,潜在上升空间38.5%。维持买入评级。