投資概述
2013年上半年,SOHO中國的營業額達到人民幣25億元,同比增長103%,淨利潤達到21億元,同比增長242%;核心淨利潤為5.37 億元,同比增長130%;核心純利潤率約為22%。靚麗的增長數字源於2012年上半年基數較低所致。
期內,SOHO 中國實現合約銷售額人民幣30 億,銷售面積5.6萬平方米,合約銷售均價53000元/平方米。銷售額主要來自銀峰SOHO 和SOHO 中山廣場專案,目前這兩個專案的銷售均已接近尾聲。
2013年上半年SOHO中國的專案儲備的唯一收穫就是,32億收購上海長寧區古北商業地塊。而其在上海靜安區“東八塊”地塊的競標中失利使其在上海的佈局收到影響。由於其寫字樓散售頗受市場詬病且得不到地方政府支持,SOHO 中國在京滬的一級土地市場收穫寥寥,只能收購成熟物業填補其專案儲備。“無米下鍋”也成為推動SOHO中國業務轉型的重要因素。
潘石屹對於SOHO 中國目前的業務轉型表示滿意,併發表了業務轉型成功的觀點。儘管在業績報告中,SOHO 中國只過多強調了投資物業的整體租賃情況,但並沒有具體的租賃數據作為支撐。公司的“開發—自持”模式尚處於初期磨合階段,業務轉型成功與否尚難定論。
我們的判斷是:SOHO 中國現時擁有的專案組合的位置優越、資産品質較高且變現能力強。而北京和上海的商業地産市場正在快速成熟,租金和回報率水準吸引,這均有助於SOHO中國向租賃模式的轉變。但目前一線城市商業房地產租賃價格高企,但實體需求較疲弱,我們對於能否保持目前較高的入駐率和租金水準表示懷疑,因此目前對於轉型很難有明確的定論。
SOHO 中國的資產負債表保持穩固,持有大量現金稱為其重要的財務特徵。截至2013 年6 月30 日,公司持有現金人民幣152 億元,淨負債率僅為14.3%。未來公司的債務將會逐步上升,但淨債務水準上升有限,公司仍將儲備大量的大量現金是為其專案拓展做儲備。
SOHO 中國的中期業績基本符合市場預期,但策略轉型缺乏更有力的數據支持。我們對於轉型期公司的基本面和股價變化持謹慎樂觀態度,租賃情況不斷改善以及獲取一線城市的優質專案將是推動市值上升的重要催化劑。我們給予SOHO 中國“中性”評級,12個月目標價為6.5港元。