优于我们预期；政策风增未来不确定性；维持“买入”，下调目标价9 月份合同销售数据优于我们预期。深圳控股公布其2016 年9 月份未经审计合同销售。集团9 月的合同销售约达人民币23.4 亿元，环比升141%，同比增88%，胜我们预测。我们上调2016 财年预测合同销售至人民币278.5 亿元。合同销售面积约达88,767 平方米，环比升90.1%，同比增13%。9 月的合同销售主要由深业上城、观澜玫瑰苑、马鞍山深业华府项目产生。
　　全年合同销售数据符合预期。由于深圳控股的合同销售增长于7 月见顶，我们认为政策的不确定性和供给侧疲弱阻碍总体数据持续扩张，但随着新项目推出市场，公司将在未来数月重拾升轨。8 月和9 月的强劲反弹印证这一点。截至9 月底，深圳控股的合同销售总额约为人民币179.6 亿元，同比约上升30.1%，而合同销售面积约为767,126 平方米，同比下降3.74%。同时，深圳控股已达全年合同销售目标的97.08%。我们仍然认为2016 财年的合同销售额仍将达人民币223.8 亿元，同比增16.8%。
　　8 月推出新销售项目。由于政府针对全国房地产市场推出新一轮紧缩政策，我们认为对深圳等一线城市的影响或不如2013 年前一轮紧缩政策提出时的影响，且与之相近。对于深圳市场，新政限制首次购房者仅可购入一个单位，有房贷记录者的首付款提高至50%。由于深圳控股的土储强大和具竞争力的购地策略可防范紧缩政策，我们相信该等政策变动不会对公司未来的资产组合价值带来显著影响。因此我们小幅调整 2017 年资产净值预测至每股12.80 港元。同时，我们相信紧缩政策将进一步提振商业地产的市场价格，从而令深圳控股的投资物业分部受益。不过，中期来看，考虑到深圳市场对限购的敏感度，我们对未来推出进一步紧缩政策的可能性持不确定态度。
　　重申“买入”。由于继全国范围内出台紧缩政策之后，中国房地产部门的市场人气降温，面对市场均值的调整，我们将资产净值折让从60%调至65%。
　　重申“买入”评级，目标价调整至4.47 港元。