本报告导读：
　　2024 年上半年公司营收与净利润双降，毛利率趋于稳定而净利率仍在探底；开发业务暂时承压，公司将积极探寻改善性需求的结构性机会，尤其聚焦一二线主流城市。
　　投资要点：
　　2024年上半年公司业绩回落，营收与净利润双降，考虑到公司开发业务市场韧性强、非开发业务进入快速增长期，经营整体稳健，维持增持评级。2024 年上半年，公司营业收入869.4 亿元、归母净利润103.1 亿元，分别同比下滑2.5%、23.5%；中期每股派息0.3 港元。维持2024~2026 年EPS 为2.41/2.62/2.89 元，维持增持评级。
　　毛利率趋于稳定，而净利率仍在下行通道。2024 年上半年，公司主业房地产开发业务营收同比下滑4.5%至820.4 亿元，营收占比下滑2pct 至94.4%，而商业物业运营业务逆势同比上涨19.8%至35.4 亿元，其中1）写字楼签约面积扩张、租户结构改善，租金上涨6.4%；2）购物中心出租率较2023 年末再提升0.3pct 至96.6%，租金收入上涨57.6%。上半年，公司毛利率为22.1%，较2023 年同期小幅下滑0.5pct，高于2023 年全年的20.3%，可见毛利率已基本筑底；净利率同比下滑3.3pct 至11.9%，主要来自投资物业公允价值变动收益的下滑以及联营和合营公司业绩的走弱。
　　探寻危中之机，在行业大变局下公司将聚焦改善性需求对应的结构性机会，作为参考，上半年以一线城市为重心的销售策略经市场验证韧性凸显。上半年公司物业销售展现两大特征：1）一线城市在公司（不含中海宏洋、联营/合营公司）合计1187.1 亿元的物业销售额中占比高达62.7%，销售均价同比上涨40.6%至3.5 万元/平方米；2）首次推出的高端产品玖序系项目逆势热销，其中上海中海·顺昌玖序以近200 亿元的开盘销售额创行业历史新高。在后续开发方向的选择上，随着住宅逐步进入存量市场，公司看好改善性需求对应的市场空间，该战略方向在拿地投资上已有所体现，上半年共新增6 宗地块，以土地出让金计算，一线城市占比67.5%。
　　坚持审慎稳健的财务策略，深化融资结构优化。2024 年上半年，公司加权平均融资成本较2023 年下降5bp 至3.5%，处于行业最低区间；2024 年已无到期的境外债务。
　　风险提示：需求下行幅度超预期，商业物业运营业务发展不及预期。