核心观点
　　公司上半年实现营业收入869.4 亿元，同比下降2.5%，主要由于开发业务结转规模的下降；实现归母净利润103.1 亿元，同比下降23.5%。业绩增速低于营收增速，主要由于上半年的投资物业公允价值变动收益为1233 万元，较去年同期的23.2 亿元有较大幅度下行。上半年公司实现销售金额1483.8 亿元，同比下降17.6%，降幅为TOP20 房企中的第二低；拿地金额共142.7 亿元，拿地强度为9.6%，较上年同期下降13.4 个百分点，拿地集中在北京、西安、天津、济南等核心城市。商业运营收入持续增长，上半年收入35.4 亿元，同比增长20%。公司财务稳健，上半年有息负债规模进一步压降；中期派息比例近29%，保持稳定派息节奏。
　　事件
　　公司发布2024 年中期业绩，上半年实现营业收入869.4 亿元，同比下降2.5%；实现归母净利润103.1 亿元，同比下降23.5%。
　　简评
　　业绩有所承压，利润率水平依然出色。上半年公司实现营业收入869.4 亿元，同比下降2.5%，主要由于开发业务结转规模的下降；实现归母净利润103.1 亿元，同比下降23.5%。业绩增速低于营收增速，主要由于上半年的投资物业公允价值变动收益为1233万元，较去年同期的23.2 亿元有较大幅度下行。上半年公司的综合毛利率为22.1%，归母净利率为11.9%，利润率水平在行业内依然具备优势。
　　销售表现业内领先，拿地更加聚焦。在行业销售整体承压的背景下，上半年公司实现销售金额1483.8 亿元，同比下降17.6%，大幅优于百强房企整体42%的降幅，降幅为TOP20 房企中的第二低；上半年公司在一线城市的标杆项目逆势热销，其中上海顺昌玖里的开盘销售额达197 亿元，创造国内开盘销售额最高记录。
　　上半年公司的拿地金额共142.7 亿元，拿地强度为9.6%，较上年同期下降13.4 个百分点；投资布局上看公司更加聚焦核心城市的核心项目，拿地集中在北京、西安、天津、济南等地。
　　商业运营收入持续增长。上半年公司实现商业运营收入35.4 亿元，同比增长20%；其中写字楼收入17.6 亿元，同比增长6.4%；购物中心收入11.1 亿元，同比增长57.6%；长租公寓收入1.2 亿元，同比增长56.5%；酒店收入5.5 亿元，同比增长5.6%。截至上半年末，公司商业运营规模871 万方，其中98%位于一二线城市的核心地段。
　　财务稳健，派息稳定。截至上半年末公司保持“三道红线”绿档，有息负债规模较2023 年年底压降20.9 亿元至2555.7 亿元；上半年平均融资成本仅3.5%，保持在行业最低区间。公司宣布中期每股派息30港仙，派息比例近29%，保持稳定的派息节奏。
　　下调盈利预测，维持买入评级。我们预测2024-2026 年公司归母EPS 分别为1.94/1.97/1.99 元（原预测为2.44/2.52/2.59 元）。公司的盈利水平、销售表现均在行业内领先，维持买入评级和18.84 港元的目标价不变。
　　风险分析
　　公司的风险主要体现在结转不及预期、利润率下滑、房地产行业政策放松力度不及预期三个方面。具体而言：1、结转可能不及预期。公司的结转量较大，且根据项目建设进度不同结转进度存在差异，最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的销售及交付状况，因此存在结转不及预期的风险。2、利润率可能下滑。公司布局核心城市，土地成交价格保持高位，但销售价格受市场下行不利影响，行业普遍存在毛利率压缩的问题，公司也受其影响，报表端的利润率可能持续承压。3、房地产行业政策放松力度可能不及预期。政策放松主要依靠因城施策，各城市政策调控存在不确定性，公司的销售表现可能受到影响。