2024H1 公司业绩受公允价值变动有所下滑，利润率表现持续优于行业。公司2024H1 实现主营业务收入869.4 亿元（同比-2.5%，下同）；归母净利润103.1 亿元（-23.5%）；核心归母净利润106.4 亿元（-23.0%）。毛利率22.1%（-0.5pct）；归母净利率11.9%（-3.3pct）。上半年公司业绩有所下滑，主要是当期投资物业公允价值变动同比减少23.0 亿元、以及投资收益同比减少6.7 亿元。而从公司利润率角度看依然处于行业领先地位，主要得益于公司多年坚持在核心城市布局，销售跑赢行业、减值压力较轻，且公司成本费用管控领先行业。期末公司剔除中海宏洋的已售未结转金额为2109 亿元，待结转资源充足，我们预计公司业绩平稳向好。
　　持续保持财务稳健，期内获标普全球上调信用评级至“A-”展望稳定。截至2024H1 末，公司有息负债规模2555.7 亿元（+1.6%），其中一年内到期借贷为396.7 亿元占比15.5%，到期结构健康。期末公司在手现金1002.4 亿元，剔除预售监管资金248.8 亿元，再加上未使用银行授信额度439.7 亿元，实际可动用资金达1193.3 亿元，有效覆盖短端债务。债务结构看，银行及其他借贷占66.4%，担保票据及公司债占33.6%。期内，公司逆势获标普全球上调信用评级至“A-”展望稳定，公司信用评级持续领先行业。期内公司加权平均融资成本3.5%处于行业最低区间。
　　投拓聚焦核心城市，销售表现韧性足。公司2024H1 实现全口径合同销售金额1483.8 亿元（-17.6%），其中公司及附属公司实现销售1187.1 亿元（-7.7%）。
　　公司销售额跌幅小于行业平均水平，跌幅也处于头部房企最低区间，主要得益于公司上半年核心城市项目推盘，一线城市合计贡献合约销售额达744.0 亿元，其中包括上海顺昌玖里等核心项目。排名看，公司1-6 月全口径销售排名克而瑞百强房企第2 位。拿地方面，2024H1 公司剔除中海宏洋的总拿地金额128.9 亿元，权益地价120.3 亿元。新增6 幅土地位于北京、西安、天津、济南。期末，公司剔除中海宏洋的土储为3322 万方，权益面积2886 万方。考虑到公司高度聚焦核心城市的货源，我们认为公司销售将持续领先行业。
　　商业运营业务持续增长，为公司提供稳定现金流入。商业运营业务实现收入35.4 亿元（+19.8%），占主营业务收入比重为4.1%（+0.8pct）。期末公司商业运营规模为871 万平方米。分业态看，写字楼、购物中心、酒店及公寓实现收入占比分别为50%、31%、19%。各业态出租率表现良好，多业态赋能，将持续为公司提供稳健现金流入。
　　投资建议：我们认为公司（1）聚焦核心城市核心区位的土储将保障其销售显著领先行业；（2）作为财务稳健的央企，常年销管费用率、融资成本处于行业最低区间，其净利润率的优势将使得公司在本轮竞争周期最终受益。考虑到目前行业环境，我们调整盈利预测，我们预计公司2024/2025/2026 年营收为2088.7/2149.0/2192.8 亿元；归母净利润为222.0/217.9/226.0 亿元；对应EPS 为2.03/1.99/2.06 元/股；对应PE 为5.2/5.3/5.1 倍。维持“买入”评级。
　　风险提示：政策放松不及预期，毛利率下行超预期，结算进度不及预期。