24 年营收同比-8.6%，核心归母净利润同比-33.5%、低于预期，分红率升至38%。2024年，公司营收1851.5 亿元，同比-8.6%；归母净利润156.4 亿元，同比-38.9%，低于市场预期；核心归母净利润157.2 亿元，同比-33.5%；基本每股收益1.43 元，同比-38.9%；毛利率和归母净利率分别为17.7%和12.6%，同比分别-2.6pct 和-4.2pct。销售及管理费用率仅3.7%，同比+0.3pct。公司业绩下降，主要源于：1）公司结转规模有所下降，以及结转毛利率下降；2）少数股东损益21.5 亿元，同比+49.7%；3）投资物业公允价值变动收益4.2 亿元，同比-91.4%。至24 年末，公司已售未结转金额2,526 亿元，同比+6.5%，已售未结转金额可覆盖24 年营收1.36 倍，助力公司后续业绩稳定。此外，公司拟每股派发末期股息30 港仙，年内合计派息60 港仙，占比核心归母净利润38.2%，同比提升5pct。
　　24 年销售3,107 亿、同比+0.3%、逆势增长，北京、上海、深圳销售市占率第一。2024年，公司销售金额3,107 亿元，同比+0.3%，国内市占率3.21%，同比+0.55pct；销售面积1,149 万平，同比-14%；销售均价2.70 万元/平米，同比+16.6%；根据中指院，公司2024 年权益销售金额稳居行业第一。24 年公司销售回款率92.1%，保持高位。公司聚焦重点城市，一线城市销售额占比达61%、强二线城市占比24%，一线及强二线城市合计占比达85%，其中，公司在16 个城市市占率稳居当地第一、40 个城市位居当地前三，北京、上海、深圳销售额市占率位居第一。25 年公司目标销售金额保持稳健，行业逆境之下，公司全年销售目标保持积极。
　　24 年拿地强度26%，聚焦一二线核心城市，公司计划2025 年保持稳中有进。2024 年，公司在12 个城市新增22 幅地块，拿地金额806 亿元、同比-44%，拿地金额/销售金额比26%，投资规模行业第一。其中，一线、强二线、其他城市拿地金额分别占比77%、16%、7%，一线及强二线拿地金额占比93%，拿地聚焦核心高能级城市。至24 年末，公司总土地储备4,255 万平；其中，不含中海宏洋的总土地储备2,877 万平，权益面积2,543 万平；公司土储充裕，并且结构优质。经营策略方面，公司计划2025 年保持稳中有进，巩固一线及重点二线城市的市场占有率。
　　三条红线指标维持绿档，融资成本创下新低，公司评级逆势提升。资金端，2024 年，公司有息负债2416 亿元，同比-6.2%，平均融资成本仅3.1%，处于行业一流水平。至24 年末，公司剔除预收款资产负债率、净负债率分别为48.2%、29.2%，现金短债比3.5 倍，三道红线指标维持“绿档”，助力稳健发展。公司评级逆势提升，获标普全球上调信用评级至“A-”。24 年，公司商业收入71.3 亿元，同比+12.1%；其中一线城市项目收入占比45%；商业收入中，写字楼、购物中心、公寓、酒店分别占比50%、32%、14%、4%，其中写字楼、购物中心收入增速分别为4.2%、34.6%。
　　投资分析意见：销售保持稳健，深耕核心城市，维持“买入”评级。中海外经营稳健，土储丰富，结构优质，聚焦三大都市圈及一二线城市，作为“绿档”房企，公司财务指标优异，融资成本处于行业一流水平，在供给侧改革下这将赋予公司更持续而广阔的发展空间。
　　目前房地产行业下行，公司毛利率及减值方面均呈现出较大压力，我们下调公司2025-26年归母净利润预测157、165 亿元（原为232、234 亿元），新增27 年业绩预测178 亿元，考虑到公司土储优质、资金优势明显，目前25 年PE 为9.0 倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：增值服务拓展不及预期，人工成本超预期上升致利润率下行，外拓不及预期。