业绩简评
　　2025 年3 月31 日中国海外发展发布2024 年年报，2024 年实现营收1851.5 亿元，同比-8.5%；实现归母净利润156.4 亿元，同比-38.9%；每股基本盈利1.43 元，全年派息每股0.6 港元，派息率38.1%。
　　经营分析
　　当期营收利润均承压，毛利率有所下滑。公司2024 年房地产开发、商业物业收入分别为1747.2 亿元、71.3 亿元，同比-9.4%、+12.1%。
　　归母净利润同比下滑主因：①受行业下行影响，公司2024 年毛利率17.7%，同比下降2.6pct；②2024 年投资物业的公允价值变动收益4.2 亿元，同比减少44.3 亿元；③2024 合联营公司的投资收益为6.49 亿元，同比减少9.78 亿元。
　　销售逆势上涨，市占率提升显著。2024 年公司实现销售额3106.9亿元，同比+0.3%，是2024 年TOP10 房企中唯一实现销售正增长的房企。市占率从2023 年的2.66%提升至2024 年的3.21%，公司在上海、北京、深圳均处于市占率第一的位置，反映公司销售韧性明显强于TOP10 房企；销售面积1149 万方，同比-14%。2024 年公司全口径销售额位列克而瑞百强房企的第二名，较去年同期排名上升一名。
　　投资聚焦高能级城市，拿地强度维持。2024 年公司在12 个城市新拿地22 宗，总拿地金额806 亿元，权益拿地金额686 亿元，权益比例高达86.4%。公司拿地高度聚焦一二线城市，总拿地金额中一线城市占比77%，强二线城市占比16%。公司总体仍保持一定的拿地强度，2024 年公司位列中指院总权益拿地金额排行榜第一名。
　　成本优势凸显，财务保持稳健。公司2024 年有息负债规模持续下行，2024 年已压减至2415.6 亿元，平均融资成本为3.1%，保持行业最低区间。“三道红线”指标均处于可控范围，公司展示出持续保持稳健的财务能力及强劲的成本优势。
　　盈利预测、估值与评级
　　公司销售强于大市，投资聚焦高能级城市，财务保持稳健，待行业止跌回稳后，公司有望率先受益，未来业绩有望重回增长轨道。我们预计公司2025-2027 年归母净利润为159.3 亿元/163.1 亿元/165.3 亿元，同比增速分别为1.9%、2.3%和1.3%。公司股票现价对应PE 估值为8.4x/8.2x/8.1x，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　房地产市场销售持续低迷；华北市场下行；人民币汇率波动。