事件：中国海外发展集团公布2024 年业绩报告，2024 年公司实现营收1851.5 亿元（yoy-8.6%）；实现归母净利156.4 亿元（yoy-38.9%）。
　　高地价项目结转盈利承压，已售未结资源丰富未来业绩有所保障。2024 年公司实现营收1851.5 亿元（yoy-8.5%），其中商业物业业务实现收入71.3亿元（yoy+12.1%）。2024 年公司实现归母净利156.4 亿元（yoy-38.9%），盈利能力的承压主要原因系前期高地价项目结转所致，2024 年公司实现毛利率17.7%（yoy-2.62pct）。截止2024 年底，公司已售未结金额2526 亿元（yoy+6.5%），不含中海宏洋的已售未结金额为2182 亿元（yoy+17.4%），能够覆盖公司2024 年营收一倍以上，业绩蓄水池位于高位，未来业绩有所保障。
　　权益销售额TOP10 房企唯一正增长，北上深销售名列榜首。2024 年公司实现权益销售金额3106.9 亿元（yoy+0.3%），权益销售金额排名行业第一，且为TOP10 房企唯一正增长的头部房企， 市占率提升至3.21%（yoy+0.55pct）。公司销售于一线城市强势领先，市占率于上海、北京、深圳三地位列第一，于广州位列第三，2024 年于一线城市累计实现销售金额1640 亿元，占比本集团（不含中海宏洋）销售规模的61%。2024 年集团系列公司于40 个城市市占率排名前三，其中16 个城市市占率位列当地第一。
　　权益购地金额行业第一，土储优质一线+强二线占比85%。2024 年公司新购地22 宗，总购地金额806 亿元，投资规模行业第一，其中一线城市占比77%/强二线16%。截至2024 年底本集团系列公司（不含中海宏洋）土地储备总建筑面积2877 万㎡，权益面积2543 万㎡，按货值口径分布公司土储一线+强二线城市占比高达85%，伴随此些优质项目的逐渐去化结转，公司盈利能力有望持续修复。
　　在手现金充沛，评级逆势提升。2024 年销售回款2862.3 亿元（回款率92.1%），截止2024 年底公司在手现金1241.7 亿元（yoy+17.6%），占总资产比例提升至13.7%，在手现金充裕。资产负债结构方面，截止2024 年底公司有息负债-6.3%至2415.6 亿元，剔预资产负债率（48.2%）、净负债率（29.2%）、现金短债比（3.5 倍）持续优化，始终位于绿档安全区间。此外，2024 年本集团逆势获标普全球上调信用评级至“A-”，是唯一双A 国际信用评级的内房企。
　　盈利预测与估值。公司销售逆势提升，拿地积极质优量足，销售与投资争先的同时始终维持财务的稳健。我们预计公司2025-2027 年分别可实现营业收入1929.3、2006.5、2080.7 亿元；归母净利分别为165.7、176.7、187.8亿元。对应PE 分别为8.3x、7.8x、7.3x，维持“推荐”评级。
　　风险提示：行业竞争加剧；费率管控效果不佳；业务拓展放缓