核心观点
　　公司2024 年实现营业收入1851.5 亿元，同比下降8.6%；实现归母净利润156.4 亿元，同比下降38.9%。营收下降主要由于开发业务结算规模下行，业绩降幅大于营收降幅，主要由于综合毛利率较上年下降2.6 个百分点至17.7%，以及包含存货减值准备的净其他收入及收益为3.3 亿元，较上年减少10.8 亿元。2024 年公司销售金额3107 亿元，同比增长0.3%，是TOP10 房企中唯一实现正增长的公司；权益销售额2858 亿元，排名行业第一。全年拿地总价806 亿元，规模同样排名行业第一。公司商业收入持续增长，全年商业运营收入71.3 亿元，同比增长12.1%。公司财务保持稳健，全年3.1%的综合融资成本稳居行业最低区间。
　　事件
　　公司发布2024 年年度业绩，全年实现营业收入1851.5 亿元，同比下降8.6%；实现归母净利润156.4 亿元，同比下降38.9%。
　　简评
　　结算规模与利润率下降致业绩下行，效益保持行业领先。2024年公司实现营业收入1851.5 亿元，同比下降8.6%，主要由于开发业务结算规模的下行；实现归母净利润156.4 亿元，同比下降38.9%。业绩降幅大于营收降幅，主要由于：1）综合毛利率较上年下降2.6 个百分点至17.7%；2）包含存货减值准备的净其他收入及收益为3.3 亿元，较上年减少10.8 亿元。公司2024 年156.4亿元的归母净利润规模及8.4%的归母净利率依然在行业内领先。
　　销售与投资规模均在业内领先。2024 年公司实现全口径销售金额3107 亿元，同比增长0.3%，是TOP10 房企中唯一实现正增长的公司；公司权益销售额2858 亿元，排名行业第一。2024 年公司共购地22 宗，拿地总价806 亿元，规模排名行业第一，其中一线城市占比77%、强二线城市占比16%；拿地强度为25.9%，较上年下降20.6 个百分点，拿地力度在行业内仍处较优水平。
　　商业收入持续增长，购物中心与写字楼提质增效。2024 年公司实现商业运营收入71.3 亿元，同比增长12.1%；其中写字楼收入35.7亿元，同比增长4.2%；购物中心收入22.6 亿元，同比增长34.6%；从城市能级看，商业收入中45%来自一线城市项目。截至2024年年末，运营三年以上的购物中心出租率达96.5%、写字楼出租率达81.4%；购物中心2024 年的销售额同比增长30.2%，同店销售额同比增长8.0%。
　　财务稳健，融资成本稳居行业最低区间。截至2024 年年末公司保持“三道红线”绿档，有息负债规模较2023 年年底压降161亿元至2416 亿元；2024 年平均融资成本仅3.1%，保持在行业最低区间。
　　下调盈利预测，维持买入评级。由于未来结算规模仍有下降的可能，我们下调对公司的盈利预测，预测2025-2027年归母EPS 分别为1.48/1.58/1.71 元（原预测2025-2026 年为1.97/1.99 元）。公司的盈利水平、销售投资表现均在行业内领先，维持买入评级和18.84 港元的目标价不变。
　　风险分析
　　公司的风险主要体现在结转不及预期、利润率下滑、房地产行业政策调控存在不确定性三个方面。具体而言：1、结转可能不及预期。公司的结转量较大，且根据项目建设进度不同结转进度存在差异，最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的销售及交付状况，因此存在结转不及预期的风险。2、利润率可能下滑。公司布局核心城市，土地成交价格保持高位，但销售价格受房价整体下行的不利影响，行业普遍存在毛利率压缩的问题，公司也受其影响，报表端的利润率可能继续承压。3、房地产行业政策调控存在不确定性。各城市的房地产政策调控存在不确定性，公司的销售表现可能受到影响。