本报告导读：
　　2025H1，公司业绩短期调整，营收利润同比下滑；行业龙头地位稳固，1-7 月拿地投资规模大幅回升，权益拿地金额位列行业第一。
　　投资要点：
　　投资建议：维持增持评级。给予公司 2025-2027 年 EPS 为1.46/1.62/1.70 元，参考可比公司，充分考虑公司资产质量、业务发展空间、战略规划等，维持公司2025 年PE 12X，目标价19.22 港元（1 港元=0.91 人民币）。
　　业绩短期调整，利润率仍在下行通道。2025H1 公司实现营业收入832.2 亿元，同比下跌4.3%，其中房地产开发业务收入779.6 亿元，同比下跌5%，商业物业运营业务收入35.4 亿元，与2024 年同期持平；公司实现归母净利润86 亿元，同比下跌16.6%；公司整体毛利率同比下滑4.7pct 至17.4%，归母净利率同比下滑1.5pct 至10.3%。
　　另外，公司派发中期股息为每股0.25 港元。
　　行业龙头地位稳固，投资强度回升，拿地规模行业第一。销售端，2025H1，公司合约销售面积511.97 万方，合约销售金额1201.51 亿元，分别同比下滑19.02%、5.87%；公司整体市占率为2.72%，其中在31 个城市市占率位列当地TOP3，在14 个城市位列TOP1。拿地端，2025 年1-7 月公司继续聚焦高能级城市的优质增产，在11 个城市新增22 宗地块，累积新增权益建面307.9 万方，累积权益拿地金额550.1 亿元，其中四大一线城市和香港权益购地金额占比64%；根据中指排行榜，公司权益拿地投资金额位列行业第一；截至2025年6 月底，公司土地储备总建筑面积为4027 万方，其中除中海宏洋外的土地储备为2693 万方。
　　商业运营业务韧性发展，REITs 布局迎来突破。2025H1 公司商业运营收入35.4 亿元，其中写字楼收入为17 亿元，同比下跌3.41%；购物中心收入11.7 亿元，同比上涨5.41%；长租公寓收入1.6 亿元，同比上涨33.33%；酒店及其他收入5.1 亿元，同比下跌7.27%。另外，公司首个商业REIT 获得中国证监会及深交所受理，“收购-改造-提升-退出”全流程资本闭环即将达成，不动产证券化平台搭建取得关键进展。
　　风险提示：需求下行幅度超预期，商业物业运营业务发展不及预期。