公司近况
　　世茂房地产管理层出席中金公司2020 年中期策略会；公司公告2020 前5 个月销售额803 亿元，同比增长12%。
　　评论
　　销售动能领先同行。公司2020 年计划供货5000 亿元（同比增长25%），销售目标3000 亿元（同比增长15%）。我们预计公司2020上半年销售额有望达到1100 亿元，完成全年目标37%（同比增长10%）。公司年初至今销售毛利率稳定在28-30%（与2019 年基本持平），权益比例稳定在60-65%，符合我们预期。此外，年初至今新拿地平均楼面地价约为5000 元/平米（占销售均价比例不到30%），整体权益占比超60%，我们认为这将为公司中长期高质量增长奠定良好基础。
　　盈利增势领先行业。我们预计公司2020 年核心净利润为128 亿元（同比增长22%），并预计1400 亿元的已售未结（并表口径）有望对2020 年业绩形成主要支撑。考虑到物管业务引入战略投资者可能带来潜在收益，我们预计公司2020 上半年盈利有望实现双位数增长。
　　有价值释放的多元布局。公司公开宣布拟于2020-21 年完成旗下物业管理和酒店运营业务的分拆，并计划据此派发特别股息。我们保守预测物业管理和酒店运营板块价值对应世茂总股数每股约4.2 港元。
　　估值建议
　　我们保持盈利预测不变。维持跑赢评级和目标价40.87 港元（对应9.5 倍2020 年市盈率，18%NAV 折让，23%上行空间）。尽管年初至今公司股价表现跑赢行业，且当前估值（7.7 倍2020 年和6.3倍2021 年市盈率）高于行业平均水平（6.4 倍2020 年和5.4 倍2021年市盈率），但我们认为分部估值法能够支撑该估值的合理性。不考虑公司物管和酒店板块价值，公司开发业务对应6.1 倍2020 年市盈率。此外，我们预计世茂2020 年和2021 年股息率分别为5.5%和6.8%，进一步提升投资回报。
　　风险
　　房市和融资政策收紧；2020 年销售额和业绩低于我们预期；物业管理和酒店运营业务分拆进程显著推迟。