维持“买入”评级，上调目标价至46.00 港元：过去几年公司完成了规模的赶超，目前保持行业前十，且增速高于行业平均。在做大规模的同时，公司也保持了业绩稳定、持续、高质量的增长。公司多元的业务布局将进入收获期，下半年可以看到物业公司的分拆来释放公司的价值。在财务上公司并不激进，维持行业较低杠杆，融资成本进一步下行，融资渠道通畅，财务风险可控，同时保持丰厚派息，股息收益率约5%。我们预计公司2020/2021 年的核心净利润为128/156 亿元，同比增长22%/22%。我们维持“买入”评级，上调目标价至46.00 港元，对应2020/2021 年11/9 倍PE，较现价还有33%的上升空间。
业绩稳健增长，加大派息力度：世茂集团2020H1 营业收入645.5 亿元人民币（下同），同比增长14.1%；毛利195.1 亿元，同比增长14.6%；归母核心净利润为55.6 亿元，同比增长4.7%。毛利率为30.2%，比上年同期提升0.1 个百分点；核心净利率为8.6%，同比下降0.8 个百分点。中期每股派息60 港仙，以及特别股息每股10 港仙，合计70 港仙，同比增长16.7%，考虑到公司扩大后的股本，公司的中期派息率提升到40%。
团队执行力强，销售迅速恢复：截止2020 年7 月，公司合约销售金额1394亿元，同比增长15.8%，其中7 月份单月销售增速达到45%，超强的销售执行力带动销售迅速恢复。下半年公司可售货值达到4000 亿元，其中70%位于核心一、二线城市，我们预计公司全年销售额将超过3000 亿元目标。
积极拿地，土地储备充足：2020H1 公司新增84 个项目，计容GFA 达到1232万平米，平均成本为5252 元每平米。公司继续加强在一、二线核心城市的布局，新增土储65%位于核心一、二线城市。截至2020H1 公司的土地储备总GFA 为8393 万平米，较2019 年底增加714 万平米。
财务状况持续改善：截至2020H1，公司的净负债率为57.8%，同比下降1.9个百分点；平均融资成本为5.5%，同比下降10bps，公司的财务状况持续改善。截至中期公司的账面现金为699 亿元，总有息负债为1429 亿元，其中短期负债占27.7%，现金短债比为1.8，财务安全系数高。公司有多元的融资渠道，美元债的发债久期拉长，成本降至新低。
风险提示：宏观经济增长放缓；行业调控政策加严；流动性收紧；公司销售不及预期；商业及酒店经营不及预期；人民币贬值。