2020 年再出发，“世茂房地产”改名“世茂集团”，大飞机战略：公司于 1989年开始进军房地产市场，海西起家，2003 年开始布局全国，17 年公司提出千亿计划，并对管理架构进行优化，提质增效效果显著，17-19 年销售额CAGR 高达60.6%，增速位于同级别公司前列，2019 年实现销售额2600亿，全国排名第9 位。20 年公司提出“大飞机战略”多元业务发展模式，即以物业开发为核心主体；以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为坚实双翼；以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展关键尾翼。
　　6 月公司中文名由“世茂房地产控股有限公司”更改为“世茂集团控股有限公司”，股票名称相应地由“世茂房地产”更改为“世茂集团”，显示了公司持续优化多元业务的决心。
物业销售-扩张深耕并重，储备丰富：目前公司营收的主要来源仍是物业销售，比重在95%左右。20 年前11 月实现销售金额2628 亿元，同比增长15.4%，疫情背景下仍维持较快增长，增速在克而瑞排行榜前十位房企中位列第三。考虑到下半年总可售货值约4000 亿元，全年大概率将完成3000 亿销售目标。从布局策略来看，公司持续深耕国家战略重点区域，包括京津冀、长江中下游、海峡西岸、珠三角、成渝、山东半岛等“核心城市群”，重点布局在具备较高经济发展水平及需求旺盛的一二线及强三四线城市。17 年来公司拿地始终保持积极，近两年公司再度加大了对三四线城市的投资力度，但主要集中在珠三角、长三角及中部重点区域，此外按权益金额来看一二线及强三线的比例始终维持在65%以上；拿地方式上，公司积极使用收并购等方式，19 年新增土地储备中收购占比约65%。
　　据公告，截至2020 年上半年末，公司在手土储共计8393 万方，对应货值约14700 亿元，其中粤港澳大湾区储备货值超4000 亿元。
多元业务加速推进，物业成功分拆上市：物业方面，世茂物业公司成立于2005 年，定位“美好生活智造者”，管理项目涵盖住宅、学校、政府及公共设施等。近两年世茂服务合约管理面积快速增长，由2017 年的4570万平米升至2020 年上半年末的12550 万方。相应的公司物管收入快速提升，2019 年公司物业业务收入27.0 亿元，同比大幅增长68.1%，20 年上　　半年实现收入19.0 亿元，同比增长18.0%。2020 年10 月世茂服务成功分拆于港股上市。酒店方面，公司2004 年正式涉足酒店业务，截至目前，公司自持与自主品牌酒店共有客房近28000 间，年接待客流逾520 万人次，运营规模属行业前列。酒店业务营收由2015 年的13 亿元稳步增长至2019年的21 亿元，2019 年同比增长9.9%，EBITDA 率31.4%。20 年上半年在疫情影响下公司酒店业务营收及利润下降较快，但随着国内疫情基本得到控制，二季度开始公司酒店业务稳步复苏。商业方面，业务涵盖零售、办公、主题娱乐等多种类型物业项目的运营管理，目前公司商业业务已进入全国29 座城市，拥有61 个商业项目，经营管理面积近750 万方。2019年公司商业运营收入14.28 亿元，同比增长30.9%，20 年上半年营收在减免租户逾8000 万租金的情况下依然实现了1.7%的同比增长。19 年公司首次发布“4+2+M”多元业态组合，即4 大商业业务（零售物业、办公物业、服务式精装办公、长租公寓）、2 大主题娱乐（自有IP 主题娱乐、合作IP主题娱乐）及“Mix & More”的其他新增业务。
业绩高增，财务稳健：17 年至19 年公司营收及业绩维持高增速，营收增速由16 年的2.7%扩大至19 年的30.4%，业绩增速维持在10%以上，17及19 年分别达到51.6%及23.3%。20 年上半年公司营收及业绩增速14.1%及3.1%，在疫情冲击下依然保持增长。随着销售快速增长及现房销售比例下降，近几年公司合约负债维持较快增长，19 年同比增近60%，为未来结算提供一定保障。另外公司近年来实施管理改革，成本管控效果显著，17 年以来三费率维持在8%以下，相较可比公司，世茂三费率仅高于中海及华润。回报率方面，公司自17 年以来ROE 不断上升，由16 年的低点10.1%升至19 年的17.4%，主要受益于负债率的提升，处于可比公司中上游水平。20 年上半年末公司剔除预收款后的资产负债率70.8%，净负债率57.8%，处于行业较低水平。此外公司酒店资产按成本法入账，据公司披露若按公允价值计算，上半年末净负债率将进一步降低至50.5%。有息负债中短债占比仅27.7%，现金短债比1.8，1-2 年有息负债比重不到25%，公司短期偿债能力较为健康。得益于公司较低的负债率，近两年公司融资成本不断走低，20 年上半年进一步降低至5.5%，接近17 年低位，在民企中处于低位。
首次覆盖，给予“推荐”评级：公司多元业务协同发展，17 年开始重新提出千亿计划，并对管理架构进行优化，提质增效效果显著。12 月4 日公司公告，根据目前市场情况及公司初步预期，2021 年销售额增速预计在10%以上。预计随着规模增大未来销售增速将有所放缓，但在龙头公司中依然优于平均水平，此外考虑到公司在手项目充足，布局优质，为公司中长期发展提供一定支撑。此外公司酒店及商业业务拥有知名品牌，规模处国内市场领先地位；物业业务分拆上市成功，多元化业务发展有望加速推进。我们预计公司20~22 年归母净利润分别为129 亿元、150 亿元及175亿元，同比分别增长18.1%、16.9%及16.4%，对应PE 6.6 倍、5.7 倍及4.9 倍，重估净资产折价超40%，股息率达6.0%。首次覆盖，给予“推荐”评级。
风险提示：行业政策面超预期收紧，房产税出台超预期，公司业务扩展不及预期，疫情发展超出预期。