预计2020年盈利同比增长18%
　　我们预计世茂集团2020年核心净利润为124亿元(同比增长18%)我们认为收入的积极增长(同比增加25%)将部分抵消毛利率下降（同比下降1.2个百分点至29.4%)的负面影响。我们预计公司2020年派息率为35-45%，隐含全年股息收益率5.8-7.4%。我们认为公司将基于物管分拆的处置收益(20-25亿元)派发特别股息，派息率35-45%，这将额外贡献0.9-1.2%的股息率。
　　2020年规模审慎扩张。世茂集团2020年土地成本约1100亿元，约占销售额的 37%,我们认为公司期末土储将保持相对稳定,我们预计公司新项目权益比例稳定在60%左右，毛利率保持在28%以上,公司2020年30-40%的新项目为通过收并购获取，其中包括经审慎评估后收购福晟的5块土地。
　　2020年底有望降至绿档。受益于审慎拿地改善经营现金流,以及物管分拆和配股带来约160亿元募资额能够增厚总权益，我们认为2020年底公司扣预负债率将降至70%以下.基于稳健的销售表现,我们预计公司净负债率降至50%左右,现金短债比约2倍。关注要点2021年有望实现10%以上的销售增长，超出行业前十平均水平。公司2020年销售额同比增长15%至3003亿元,我们预计2021年销售额将增长近15%，超出前十名房企的平均水平，这主要得益于公司土储充裕（在手货值约覆盖4年销售额)。此外，2020年公司销售权益比例超过60%，销售毛利率稳定在28-30%，我们认为2021年将延续。
　　预计2021年盈利稳步增长，潜在的特别股息有望增厚收益。基于销售和交付进度假设，我们预计公司2021年核心盈利同比增长18%达146亿元。我们认为2021年世茂或将剥离其酒店业务，并基于取得的处置收益派发特别股息。
　　估值与建议
　　考虑到公司土储丰厚且财务稳健，我们认为公司未来销售增长不低于行业平均水平，我们保持盈利预测不变,维持跑赢行业评级和目标价31.09港元(对应6.7倍2021年市盈率，较当前股价存在30%的上升空间).当前股价交易于5.2倍2021年市盈率和48%的NAV折让。
　　风险
　　住房政策收紧超预期。