事件
公司公布2022 年中期业绩，实现营收287.5 亿元，同比增长1.0%；实现扣除评估增值影响的归母净利润25.7 亿元，同比减少25.6%。
简评
结算毛利率有所提升。上半年公司实现营收287.5 亿元，同比增长1.0%，实现扣除评估增值影响的归母净利润25.7 亿元，同比减少25.6%。业绩增速小于营收增速，主要因为去年同期购买联营公司中国宏泰股权，产生收益16.6 亿元，而今年无此类收益。
结算毛利率提升带动公司整体毛利率提升，公司开发业务的结算毛利率由2021 年同期的16%提升至上半年的19%，带动综合毛利率由2021 年同期的20.1%提升至上半年的21.7%。
销售排名跃升，回款率创历史新高。上半年公司实现合约销售金额699.0 亿元，同比减少46.3%，同期百强房企销售额同比减少50.7%，公司的销售排名由2021 年全年的第15 名提升至上半年的第11 名。公司的回款率创历史新高，上半年实现销售回款733亿元，回款率为105%，较2021 年全年水平提升11 个百分点。
城市运营项目持续为公司贡献销量，上半年城市运营项目贡献了25%的合约销售，贡献比例较去年同期提升1 个百分点。
拿地聚焦一二线核心城市，中国宏泰私有化将助力城市运营布局。面对行业下行压力，公司减小拿地力度且更加聚焦核心城市布局，2022 年1-8 月共获取11 个二级开发项目，项目总地价为214 亿元，新增二级项目土储全部位于北京、上海、成都、合肥等9 个一二线核心城市。公司于今年6 月发布公告拟私有化收购中国宏泰，目前相关工作正有序推进，私有化完成后公司将全面接管环京唯一完全融入城市主城区的开发区——龙河园区，继而锁定约2 万亩的一级开发权，未来稳定收益可期。
财务健康，融资通畅。截至上半年末，公司继续为三道红线下的绿档房企，并维持三大评级机构的投资级评级。上半年公司的直接融资规模为196.3 亿元，平均融资成本仅为3.76%，创历史新低，融资渠道保持通畅。
下调盈利预测，维持买入评级。我们下调2022~2024 年公司EPS 为0.44/0.50/0.50 元（原预测为0.48/0.58/0.58元）。给予公司与行业可比公司相同的2022 年6X 的PE 估值水平，对应目标价3.02 港元，维持买入评级。
风险提示：销售及业绩结转可能不达预期，政策放松不及预期。