收入保持稳定，利润大幅下滑。2022 年1H，公司实现签约额699 亿元，签约排名提升至第11 位；收入为287.5 亿元，较2021 年同期增长1%；归母净利润为25.7 亿元，较2021 年同期下降40%；未计投资物业公允值变动（已扣除递延税项）的归母净利润为25.7 亿元，较2021 年同期下降26%。每股基本盈利为20.26 分，较2021 年同期下降40%。董事会决议向公司股东派发中期股息每股9 港仙，中期股息将于2022 年11 月30 日（星期三）或之前派发予各股东。
城市运营稳健发展，资产减值影响净利。2022 年1H，公司城市运营及物业开发收入约为249.5 亿元，与2021 年同期基本持平。受疫情影响，2022 年1H，公司商务租赁及零售商业运营收入较2021 年同期减少5%，酒店经营收入较2021 年同期减少41%；其他收入主要包括物业管理、楼宇装修、绿色建筑等地产相关业务的收入，较2021 年同期增长32%，主要由于来自外部客户的楼宇装修及物业管理的收入增长。利润率方面，公司2022 年1H 毛利率为22%，较2021 年同期增长2 个百分点。公司2021 年城市运营及物业开发毛利率为19%，较2021 年同期增长3 个百分点；商务租赁及零售商业运营毛利率为84%，与2021 年同期持平；酒店经营毛利率为34%，较2021年同期下降14 个百分点。公司其他收入和收益较2021 年同期大幅下降37%，主要因为公司收购一间联营公司的议价购买收益、投资物业公平值收益等较2021 年同期大幅减少，该减少影响部份被期内金融资产公平值收益抵销。
多渠道资金获取，融资成本优势明显。公司自2022 年以来，积极拓展多种资金筹集渠道，境内发行3+2 年期交易所市场公司债53 亿元，其中2022 年2 月发行18 亿元、票面利率3.2%；2022 年3 月发行15 亿元、票面利率3.5%，2022 年 7 月发行20 亿元、票面利率3.28%；并于2022 年7 月在境内成功发行20 亿元无担保中期票据、票面利率3.29%，同时2022 年4 月在境内成功发行凯晨CMBS 共计87.08 亿元，票面利率3.4%。2022 年6 月成功发行长沙金茂广场北塔写字楼类REITs 二期，发行规模12.7 亿元；境外发行3年期优先担保票据3.5 亿美元、票面利率4.4%。
投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2022 年EPS 约为人民币0.41 元每股，给予公司2022 年4-5 倍PE 估值，对应市值约为238-297 亿港元，对应合理价值区间为1.87-2.34 港元每股。（本文非特别注明均以人民币计价，1 港元等于0.88 人民币）。
风险提示：行业存在总量下行风险。