事件：2022 年8 月30 日公司发布2022 年中报。22 年H1，公司实现营收287.5亿元，同比增长1%；实现归母净利润25.7 亿元，同比减少40%。
　　点评：毛利率企稳回升，销售排名逆势提升，物业上市加强协同发展能力。
　　1）毛利率如期回升，投资收益波动拖累盈利。22 年H1，公司实现营收287.5亿元，同比小幅增长1%，值得注意的是，其他收入同比增长32%至25.6 亿元，占营收比重较21 年H1 提高2.1pct 至8.9%，主要系物业等收入提升，金茂服务上市后进一步实现对首置物业100%股权的收购，未来有望持续提高营收贡献。22 年H1，公司综合毛利率企稳回升至21.7%，较21 年H1 提高1.4pct，符合我们预测，全年毛利率预计同比小幅回升；归母净利润为25.7 亿元，同比减少40%，扣除投资物业与金融资产公允价值波动影响后，其余下滑原因主要系21 年H1 收购中国宏泰等物业产生投资收益16.7 亿元，基数较高；扣除投资物业公平值变动后，归母净利润同比下降26%。
　　2）销售排名逆势提升，城市运营销售贡献大。22 年H1，公司实现全口径销售额699 亿元，同比减少46%，其中城市运营项目贡献25%销售额，销售额排名跃居克而瑞销售排行榜第11 位，较21 年H1 提升4 名；销售面积368 万平米，同比减少51%，销售均价为18974 元/平米，同比提升9.7%。公司销售短期承压，得益于高产品力及城市运营协同效应，盈利边际较高。
　　3） 坚持获取优质土储，持有物业轻资产化。22 年H1，公司聚焦于北京、合肥、成都等核心城市获取5 宗优质土地，整体拿地溢价率仅0.6%，未来去化及利润有保障；同时，公司积极推进私有化收购中国宏泰的进程，完成后有望获取环京区域大量城市运营项目与优质土储，奠定未来业绩增长基础。酒店经营板块，公司发挥品牌及管理优势，坚持轻资产发展路线，截至22 年H1 期末，已签订21 个轻资产服务合同，优化开发资源配置，助力双轮战略更稳健落地。
　　4）财务稳健，低成本融资优势显著。截至22年H1期末，公司三道红线指标保持绿档，净债务与调整后资本的比例为59%，财务状况稳健。22年H1，公司直接融资渠道畅通，降低永续债规模，发行公司债共33亿元、CMBS共87.08亿元，票面利率皆介于3.2%-3.5%，资金成本较低，信用优势显著。
　　盈利预测、估值与评级：公司坚持双轮两翼战略，背靠中化股东资源，拥有央企高信用优势，城市运营逐步发挥协同作用，发展稳健。考虑公司销售与收入结算增速放缓，我们下调公司22-24 年核心EPS 预测为0.53 元（下调2.1%）/0.57 元（下调8.8%）/0.65 元（下调8.4%）；当前股价对应22-24 年PE（核心）估值分别为3.1/2.9/2.5 倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售不及预期、拿地与收入结算不及预期、市场下行超预期等风险。