赋能城市运营，规模成长，品质优异
　　中国金茂赋能城市运营，销售排名持续提升，土地储备充足优质；公司住宅与商业双轮驱动，品质优异，稳健运营，盈利能力持续改善。受行业销售和开竣工数据下行影响，我们预测公司2022-2024 年归母净利润为48.79 亿元、64.86 和74.97亿元，对应2022-2024 年EPS 为0.37、0.49、0.56 元，当前股价对应PE 为4.5、3.4、3.0 倍，首次覆盖给予“买入”评级。
　　销售排名提升，土地储备优质
　　中国金茂销售规模从2014 年以来持续提升，2021 年公司实现销售金额2356 亿元，2022H1 受行业销售下行拖累，公司实现销售金额699 亿元，行业排名第11位。公司2020 年以来在一二线城市拿地金额保持在80%以上，2022 年1-10 月暂缓三四线城市拿地，将投资锁定在经济基本面和市场去化更好的高能级城市，2021Q4 以来拿地毛利率有所回升。截至2022H1 公司土储建面5764 万平米（不含一级开发），投资布局往高能级城市倾斜。
　　多元化业务深耕核心城市稳定发展
　　目前公司持有6 个核心城市优质物业，总可租面积42.6 万平米，其中一线城市3个，总可租面积28.9 万平米；2022H1 公司实现商务租赁及零售商业运营收入7.2亿元，同比增长5%；酒店经营收入5.1 亿元，短期运营有所承压，但不改中长期持续向好趋势。作为国内标杆高端物业和城市运营服务提供商，金茂服务持续完善城市服务体系，2022 年3 月10 日成功在港交所上市，2022H1 实现营业收入10.97 亿元，毛利率32.46%，社区增值服务收入有所增加。
　　业绩平稳释放，融资成本持续降低
　　2022H1 公司毛利率和净利率分别较2021 年提升3.05 和5.79 个百分点至21.66%和14.33%，盈利能力得到修复。截至2022H1 公司有息负债总额共1070.3 亿元，其中短期借款占比23%，平均融资成本降至3.76%，具备较为明显的融资优势。
　　风险提示：行业销售规模下滑、一二线城市限价收紧、租赁及酒店经营风险。