2022 年盈利同比下降39%，符合市场预期
　　中国金茂公布2022 年业绩，收入同比下降8%至830 亿元，报表毛利率同比下降2.8 个百分点至15.8%，核心净利润同比下降39%至29.4 亿元，符合市场预期。公司宣派末期现金股利每股0.02 港元，隐含末期股息收益率为1.3%；全年派息为每股0.11 港元（与2021 年现金股利每股0.12 港元基本持平），对应全年派息率为42%。
　　央企融资优势突出。得益于母公司信用背书和全“投资级”信用评级，公司2022 年融资渠道保持畅通，年内获得多笔低成本新增融资（境内外债券融资近200 亿元，境内加权平均融资成本仅3.38%），全年平均融资成本同比下降0.08 个百分点至3.90%，处于行业低位。公司融资结构亦持续优化，2022 年末短债占比和外币债务占比较2021 年末分别下降2、4ppt 至22%和34%。公司三条红线指标持续达标，2022 年末净负债率为69.2%，扣预负债率为68.8%，现金短贷比为1.7 倍（将存量永续视作权益）。
　　发展趋势
　　顺周期操盘，销售年内有望实现正增长。公司计划2023 年一二级总供货约2600 亿元，若全年去化率达60%（往年去化率基本在65%及以上），公司可实现销售金额同比基本持平。公司今年1-2 月合同销售金额已同比增长42%至241 亿元。考虑到公司高质量的货值分布（二级货源占比约97%，其中一二线城市占比为84%）和出色的产品力，我们认为公司达到上述去化水平的确定性较强，保障公司完成稳中有升的销售目标。
　　“甩包袱”渐进尾声，利润率有望企稳改善。公司预计2022 年末已售未结毛利率在12-13%，我们估算其未售货值毛利率水平亦处在该区间内（以当前ASP 计算）。往前看，考虑到公司2022 年新增拿地毛利率在20%以上、净利率约10%，且城市运营项目结算占比逐步提升（2020-2022 年销售占比为21%/26%/25%）、已售未结城市运营项目毛利率约16%，我们认为公司报表毛利率今明两年有望企稳，中长期维度有望回归15-20%。
　　财务端优势支撑派息韧性和稳定性。我们认为公司今明两年有望延续以往派息政策，即按核心净利润的约40%派发全年股息，同时将结合实际盈利表现和在手现金情况，维持DPS 大体稳定，隐含23 年股息收益率约7%。
　　盈利预测与估值
　　考虑到交付进度和结构调整，我们下调2023 年核心净利润52%至30.2 亿元，引入2024 年核心净利润30.9 亿元，对应同比增速为2.7%和2.3%。
　　考虑到公司土储货值充裕、融资优势突出，有望持续受益于实体市场企稳复苏和行业竞争格局优化，我们维持“跑赢行业”评级，基于EPS 调整下调目标价30%至1.95 港元，对应7.0/6.6 倍2023/2024 年市盈率和23%的上行空间。公司当前交易于5.7/5.4 倍2023/2024 年市盈率。
　　风险
　　行业景气度恢复进度不及预期；结算利润率不及预期。