受市场大环境影响，短期业绩承压。公司2022 年营业收入为829.91 亿元，同比下降8%；2022 年公司，毛利率16%，较上年的19%下降3 个百分点，主要系城市运营及物业开发板块和酒店经营板块毛利下降所致；归属母公司净利润19.84 亿元，同比减少58%；公司对2022 年发展中物业及持有待售物业计提减值43.6 亿元，对应收关联方款项计提减值15.9 亿元，公司此举或是为了应对市场持续探底、开发成本增加的潜在风险，短期内风险已消除。
　　公司销售排名逆势上升，城市运营项目贡献率处于高位。2022 年中国金茂销售金额1550 亿，行业排名较去年提升3 位，回款1616 亿，回款率超104%，较去年提升8pct。城市运营在销售金额占比中贡献率超25%，公司于2022 年12 月通过公开市场收购中国宏泰股权并将其私有化，获取一级土储面积约2,291万平方米，二级土储可售面积约23 万平方米，成为公司继长沙梅溪湖后又一大粮仓项目。
　　公司持续拓展住宅和商业项目，未来或将在不动产REITs 领域发力：2022年公司累计二级土储超5250 万方，超60%位于环渤海及华东等经济发达城市集中的地理区域，超82%位于一二线城市，未来潜力巨大；2023 年2 月公司以40%的权益占比获得太原的三宗地块，权益拿地金额3.76 亿元，公司表现了对优质项目获取的积极性。截至2022 年底，公司持有北京凯晨世茂中心、金茂大厦等155 万方写字楼，上海金茂君悦酒店等4393 间酒店，2023 年3 月中国金茂以20.61 亿收购南京合资项目37.75%股权，适逢证监会近日发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，公司拥有览秀城、金茂汇等商业项目，未来或将在不动产REITs 领域持续发力。
　　三道红线持续绿档，央企背书助力底融资成本：2022 年公司三道红线始终维持绿档；2022 年公司平均融资成本为3.90%，较2021 年的3.98%进一步下降，2023 年1-3 月金茂已经发行了三笔境内债共计42.5 亿元，平均融资成本仅为3.88%，背靠母公司中国中化及央企背书，公司的低成本融资能力或将持续。
　　投资建议：公司背靠母公司中国中化，在融资端持续获取低成本资金，在投资端依靠城市运营的能力，获取一二线城市的优质项目；在销售端依靠“府系“品牌影响力及客户保交楼信心；在持有端运营商业、写字楼、酒店等多种自持业态。
　　我们预测2023-2025 年营收分别达829.14 亿元/880.08 亿元/991.78 亿元，同比增长0%/6%/13%；2023-2025 年PE 倍数6/4/3。维持公司的“推荐”评级。
　　风险提示：城市运营一级触底不及预期；销售价格涨幅不及预期