业绩同比承压，双轮驱动助力盈利改善，维持“买入”评级中国金茂发布2023 年中期报告，公司上半年结转收入微降，销售排名有所提升，土地储备充足优质。受销售市场低迷及公司结转毛利率同比承压影响，我们下调公司2023-2024 年并新增2025 年盈利预测，预计公司2023-2025 年归母净利润为39.13、47.11、54.11 亿元（2023-2024 年原值为48.79、64.86 亿元），对应EPS为0.29、0.35、0.40 元，当前股价对应PE 为3.7、3.1、2.7 倍。公司住宅与商业双轮驱动，盈利能力有望持续改善，维持“买入”评级。
　　营收同比下降，结转毛利率承压
　　公司上半年实现营业收入268.4 亿元，同比下降7%；实现股东应占利润4.01 亿元，同比下降84%；毛利率和净利率分别为16.6%和6.6%（2022 年分别为15.8%和6.3%）。公司业绩相对2022 年同期下降主要由于（1）物业开发板块结转毛利率由19%下降至11%；（2）一级开发收入由29.3 亿元下降至0.7 亿元；（3）一次性收益由32.7 亿元下降至18.4 亿元。
　　销售增长土储充裕，两翼业务企稳复苏
　　公司上半年实现销售金额860 亿元，同比增长23%，克而瑞销售额行业排名提升至第11 位，回款达909 亿元，回款率创新高达到106%。公司执行高标准投资，1-7 月新增拿地5 宗，新增计容建面95 万方，对应土地总价138 亿元，拿地金额权益比超90%，金额口径拿地强度为16%；截至6 月末公司拥有一级土储4422万方，二级土储4355 万方，已签约未结算金额达2371 亿元，待结算资源充足。
　　公司上半年两翼业务明显复苏，商业和酒店运营收入分别为2.5 和10.7 亿元，分别同比增长68%和109%，毛利率分别为83%和50%；金茂服务上半年在管面积增长56%，收入同比增加23%，整体竞争力不断提升。
　　三道红线维持绿档，融资成本有所增加
　　公司上半年三道红线维持绿档，短债占比降至14%，外币债务占比降至30%。
　　公司上半年发行债券152.5 亿元，受美联储加息影响平均融资成本升至4.51%。
　　风险提示：行业销售规模下滑、一二线城市限价收紧、租赁及酒店经营风险。