公司近况
　　公司近期出席了中金公司举办的2023 年度投资策略会，与投资者就公司经营近况进行了深入交流。
　　评论
　　母公司坚定支持，融资渠道丰富且成本较低。公司为中国中化子公司，中国中化在今年下半年累计增持1.6 亿股，持股比例较1H23 末提升0.7ppt至37.1%。得益于央企信用资质和海内外评级机构“全投资”级评级认定，公司各融资渠道保持畅通。公司年初至今共发行境内债券157 亿元（93 亿元中票和公司债+65 亿元CMBS），加权平均利率3.87%；公司公告今年以来新增开发贷利率约2.5-3.0%、持有物业抵押贷款利率约3%。我们认为公司至年末平均融资成本有望较中期的4.51%边际下行。此外，上交所目前已受理长沙金茂览秀城消费基础设施REITs的发行申报，若后续发行成功，我们认为将有助于公司盘活存量商业地产，打通持有业务的投融资循环。公司年内无债券到期，明年仅2.5 亿美元境外债券和50 亿元中票到期，我们认为公司在债务偿付铺排上较为从容；公司在今年下半年赎回3 亿美元永续债，债务结构进一步优化。
　　新拓项目坚持质在量先，持续推进资源换仓。公司目前仍处于土储换仓阶段，一方面继续强调滞重库存的去化，另一方面新增拿地上则聚焦深耕城市核心地段进行优质投资、更加注重项目的利润和现金流。中指显示公司1-10 月共获取10 幅土地，权益地价181 亿元，权益比例85%，超高/高能级城市占比达90%（按地价）。我们测算公司年初至今新增地块项目层面平均净利润率约9%，高于当前已售未结利润率水平。我们估计公司1H23 末未售货值约3800 亿元，可支撑未来2-3 年的销售发展。
　　全年销售有望达1500 亿元。得益于强产品力和城市深耕战略，公司今年来多个项目首开或加推当日去化率超80%，1-10 月销售金额同比微跌1%至1220 亿元。往前看，考虑到公司四季度总供货有望超1300 亿元，叠加公司扎实的品牌根基，我们认为公司全年有望录得销售金额1500 亿元，与2022 年基本持平（隐含四季度整体去化率约三成，全年去化率约50%）。
　　盈利预测与估值
　　考虑交付节奏调整以及滞重库存去化阶段性压制毛利率，我们下调2023 年盈利预测12%至16.8 亿元，维持2024 年盈利预测21.1 亿元不变。维持跑赢行业评级，基于盈利预测调整，我们下调目标价12%至1.59 港元，对应0.40/0.40 倍2023-24 年市净率和62%的上行空间。公司当前交易于0.25/0.24 倍2023-24 年市净率。
　　风险
　　行业销售景气度恢复不及预期；结算利润率超预期下滑。