事件：3 月1 日，公司发布23 年业绩预告及控股股东增持计划。23 年，公司归母净利润预计亏损约67 亿元。公司控股股东中化香港（集团）有限公司（简称“中化香港”）拟自公司发布23 年业绩公告之日次日起计约3 个月内增持公司股票不超过港币2 亿元。
　　点评：市场下行等多因素承压致业绩短期下滑，集团资源支持提升经营稳健性。
　　上市以来首次业绩亏损，市场下行提升减值和毛利率压力：2023 年，公司预计实现归母净利润亏损约67 亿元，同比减少约87 亿元，同时，不含投资物业公平值收益的归母净利润预计为亏损66 亿元，同比减少约75 亿元，业绩表现低于我们预期，主要原因包括：1）受国内房地产行业下行影响，公司继续计提存货减值；2）房地产一二级开发收入结算规模皆出现下滑，同时二级开发项目毛利率延续下滑趋势；3）收并购等事项产生的一次性收益同比大幅下降。本次业绩亏损系公司2007 年上市以来首次出现亏损，预期短期内存货减值和毛利率压力释放较充分，22 年以来新拿地项目进入结算期后有望带动业绩企稳回升。
　　控股股东积极增持，集团资源支持提升经营稳健性：中化香港拟自公司发布23年业绩公告之日次日起计约3 个月内增持公司股票不超过2 亿港元，上限金额约为公司截至24 年3 月4 日收盘市值的2.4%。近年来中化香港通过以股代息、资金池合作等方式支持公司经营，2022/6/30 至2024/3/1 期间，中化香港对公司的持股比例从35.27%提升至37.09%，为公司稳健经营提供有力支持。
　　23 年销售额同比趋于企稳，24 年开年销售随行业下滑：23 年，公司实现销售额1412 亿元，同比下降8.9%，较2022 年销售额同比（-34.2%）收窄。据克而瑞数据，24 年1-2 月公司实现销售额105.5 亿元，同比下降56.3%，同期百强房企操盘销售额同比下降48.8%，公司销售短期内受市场需求疲弱影响明显。
　　华夏金茂商业REIT 上市在即，打通存量资产盘活通道：23 年，公司以旗下长沙金茂览秀城项目为底层资产发起华夏金茂商业REIT，长沙金茂览秀城总建面10.3 万平米，可租赁面积约6.1 万平米，截至23 年6 月30 日的资产估值约10.65 亿元。截至23 年12 月30 日，华夏金茂商业REIT 公开发售定价为2.67元/份，所得总额约10.68 亿元，预计华夏金茂商业REIT 顺利上市后将助力公司进一步打通存量资产的融资渠道，提升公司的融资能力，增加运营收入等。
　　盈利预测、估值与评级：考虑公司销售下行、存货减值和毛利率下行等因素，我们下调公司23-25 年基本归母净利润预测为-66.8/14.6/21.7 亿元（原预测为34.7/55.1/60.6 亿元），当前股价对应23-25 年 PE(基本)估值分别为NA/5.2/3.5 倍，公司作为央企，信用优势显著，财务稳健，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售不及预期、拿地与收入结算不及预期、市场下行超预期等风险。