FY23：整体业绩承压，大股东增持彰显信心；维持“增持”公司发布FY23 业绩：营收同比-13%至724 亿，归母净亏损69 亿，同比-488%，受开发业务拖累，公司业绩整体下滑明显。此前大股东中化集团已公告称自23 年业绩公告日次日起3 个月内增持公司股票不超过2 亿港币，彰显了对公司未来发展的信心。考虑开发业务的结转情况，我们下调收入和毛利率假设，调整公司24-26E EPS 至0.13/0.13/0.16 元（24-25E 前值：
　　0.16/0.20）。可比公司24E PE 均值6.4 倍（Wind 一致预期），考虑公司已售未结毛利率仍然偏低，我们认为公司合理24E PE 为5.8 倍，调整目标价至0.80 港币(前值：1.53 港币)，维持“增持”评级。
　　开发业务拖累整体业绩，经营性业务增势显著
　　2023 年公司整体业绩大幅下滑，迎来上市以来的首次亏损，主要由于：1）受地产下行周期影响，开发业务毛利率同比-4pct 至9%；2）物业存货及长期股权投资计提减值约70 亿；3）其他收入和收益同比-63%至4.4 亿，主要由于金融资产公允值变动收益、负商誉等一次性收益较22 年大幅减少。
　　非开发业务方面，公司抢抓消费复苏机遇，经营性收入增势显著：1）物业租赁收入同比+16%至18 亿，新开项目的出租率同比+6.4pct 至96.4%；2）酒店经营收入同比+80%至21 亿，毛利率/出租率/房价全面提升，超过疫情前水平；3）物业服务收入同比+11%至27 亿，合约面积首次突破亿平。
　　投资端积极换仓，销售有望保持韧性
　　2023 年，公司实现签约销售金额1412 亿，同比-9%，行业排名13 位，位居第一梯队，回款率104%，与22 年持平，维持高位。投资方面，公司积极布局换仓核心城市，公司23 年新增土储同比+11%至199 万平，对应土地款同比+36%至321 亿，按投资额口径计算，新获取项目中92%位于一二线城市。2024 年，公司计划供货2243 亿，其中新货占比51%。考虑新增供货主要位于核心城市的核心地段，且产品力出色，我们预计公司24 年销售有望保持韧性，维持行业TOP15 的地位。
　　负债结构持续优化，期待未来商业资产价值释放截至23H2 末，公司三条红线指标维持绿档，融资渠道保持畅通，年内成功发行多笔低利率债券，外债占比同比-8pct 至29%，短债占比同比-3pct 至19%，债务结构持续优化；融资成本同比小幅提升0.4pct 至4.3%，仍维持较低水平。此外，公司目前已打通商业资产“投融管退”闭环，随着华夏金茂商业REIT 于3 月12 日登陆上交所，我们期待公司未来将有更多优质的商业资产将通过公募REIT 的渠道释放价值。
　　风险提示：销售增速不及预期；结转利润率不及预期；物业减值损失拖累利润增速；外汇波动风险。