收入同比下跌，核心业务有待修复。公司2023 年收入达72403.6 百万元，同比下降13%。分业务看，2023 年公司城市运营及物业开发销售收入为62781.9 百万元，占收入总额的85%，同比降低16%，主要为交付结算的销售物业较去年减少；商务租赁及零售商业运营收入为1802.3 百万元，占收入总额的2%，同比上升16%，主要由于2022 年新开业物业本期新增收入所致；酒店经营收入为2080.4 百万元，占收入总额的3%，同比上升80%，主要为疫情后消费复兴所致；金茂服务收入约为人民币2704.4 百万元，占收入总额的4%，同比增长11%，主要系基础物业管理在管面积增长所致；其他收入主要包括金茂大厦88 层观光厅、绿色建筑科技、楼宇装修等地产相关业务的收入，占收入总额的6%，同比下降8%，主要由于楼宇装修收入下降。2023年公司中期息每股1.5 港仙，末期息每股0 港仙，共计每股1.5 港仙。
由于毛利下行、合联营影响、其他收入下行等因素，本期得利亏。2023 年公司净亏损为4858.3 百万元，同比下降193%，归母净亏损为6896.6 百万元，同比下降448%。我们认为亏损的主要原因为：1）2023 年公司及公司的部分联营及合营企业项目计提发展中物业、持作出售物业减值；2）公司的部分物业开发项目收入及毛利率下降及土地开发收入金额下降导致毛利下降；3）收并购和出售等事项产生的一次性收益较2022 年大幅下降所致。2023 年公司整体销售毛利率为12%，较2022 年下降4 个百分点，主要为城市运营与物业开发分部毛利率下降所致。
销售聚焦回款质量，行业地位维持。公司2023 年签约销售额为1412 亿元，同比下降8.9%，销售规模排名行业第13 位。公司持有的城市运营、物业开发、商务租赁及零售商业、酒店经营项目数量为382 个，未交付面积为8360万平方米。
在手现金较充裕，短期债务压力减轻。截至2023 年底，公司有现金和现金等价物30920.0 百万元，同比下降16.6%；有计息银行贷款及其他借款共127379.3 百万元，同比增长3.8%，其中一年内到期债务占比为18.7%。截至2023 年底，公司有银行信贷额度165082.9 百万元，已动用银行信贷额度为90308.1 百万元。截至2023 年底，公司净债务与调整后资本比率为73%，较2022 年增加9 个百分点。
投资建议：“优于大市”。我们预测公司2024 年EPS 约为0.10 元每股，给予公司2024 年6-7 倍PE 估值，对应合理价值区间为0.60-0.70 元每股，即为0.65-0.76 港元每股。（汇率采取1 港元=0.92 人民币）
风险提示：房地产行业面临销售下行风险。