21 年营收同比+50%，归母净利润同比-5%，略低于市场预期。2021 年，公司营业收入1,078 亿元，同比+50.2%；归母净利润76.1 亿元，同比-5.2%，略低于市场预期；核心归母净利润72.8亿元，同比-9.2%；基本每股收益0.92 元，同比-7%；毛利率和核心归母净利率为19.3%和6.8%，同比分别-2.4pct 和-4.4pct；核心ROE18.7%，同比-5.5pct。业绩增速低于营收增速主要源于：
公司并表比例提升导致投资收益下降、少数股东损益增加。21 年末，预收款达778 亿元，覆盖21年营收0.7 倍。公司21 年拟每股分红0.157 元，每100 股拟派4 股红股，对应合计分红率35%。
21 年销售额2,473 亿，同比+7%，22 年计划权益销售额持平。2021 年，公司实现销售金额2,473亿元，同比+7.1%，一二线及准二线销售额占比87%，销售回款率超95%；销售面积1,449 万平，同比-5.8%；销售均价17,700 元/平，同比+18.0%。22 年，公司预计可售货值达3,600 亿元、同比-10%，其中22 年新推可售货值约2,200 亿元，一二线及准二线占比81%，公司在业绩会上提出22 年目标权益销售金额持平，公司深耕供需关系良好的一二线城市，且布局集中在长三角、环渤海等城市群，这将助力公司今年实现全年销售计划。
21 年拿地聚焦一二线，土储质优量足，22 年逆境重启拿地。2021 年，公司新增计容建面1,170万平，同比-10.5%，对应货值2,056 亿元，一二线及准二线占比84%，拿地金额878 亿元，权益地价394 亿元，拿地均价7,505 元/平，拿地/销售金额比36%，拿地/销售均价比42%，拿地面积权益比52%。拿地方式上，公开市场、多元化拿地分别占比67%、33%。21 年末，公司已确权土储5,246 万平，可覆盖21 年销售面积3.6 倍，权益比54%；含未确权总土储5,983 万平，一二线及准二线占比87%。公司合作方中，战略合作方/长期合作方/一般合作方分别为35%/56%/9%，出险房企合作项目占比不到5%。22 年初至今，新增建筑面积32.6 万平，拿地金额52.2 亿元，拿地均价1.6 万元/平，权益比66%，民企拿地冰冻背景下，公司重启拿地，低成本补充优质土储。
融资成本持续优化，三条红线达标绿档，商业板块高速成长。21 年，公司加权、新增融资成本分别为5.0%、4.0%，分别较20 年-0.4、-0.5pct，融资成本持续优化。21 年末，剔除预收款后的资产负债率、净负债率分别为67.9%、62.8%，分别较20 年末-2.8、-1.2pct，现金短债比2.6 倍，公司三道红线进入绿档。公司债务结构健康，分期限来看，一年内到期债务占比16%；分种类来看，银行借款/境外优先票据/境内债分别占比64%/26%/10%；截至目前，公司年内仅一笔人民币债券刚性到期，余额14.8 亿元。旭辉商业积极布局，21 年持有物业运营总收入10.3 亿元，同比+74%，21 年末，旭辉商业在营总建面89 万平，合计储备总建面278 万平，21-23 年租金目标CAGR50%。
投资分析意见：三条红线达标绿档，以稳为基勇毅前行，维持“买入”评级。旭辉控股集团起步上海，坚持高品质全国化布局，深耕一二线，聚焦城市群，销售实现高增长，融资成本上市后持续下行，负债率一直安全可控，近几年利润率稳定，实现规模、利润率、杠杆率三者动态均衡发展。考虑到行业下行压力，我们下调2022-23 年每股收益预测至0.94 元、0.96 元（原预测值为1.27 元、1.46 元），并引入24 年每股收益预测为1.01 元，维持目标价8.64 港元，维持“买入”评级。
风险提示：行业调控超预期，结算利润率超预期下行，销售去化率不及预期。