2021 年核心净利润符合市场预期
公司公布2021 年业绩：收入同比增长50.2%至1078 亿元，毛利率同比下降2.4 百分点至19.3%，归母核心净利润同比下降9.2%至72.8 亿元，符合市场预期。公司维持约35%的全年派息率，含每股现金股利0.19 港币，及按100:4 派发红股。
2021 年“三条红线”转绿。得益于2021 年回款高效（累计回款率逾95%）且拿地较为谨慎（强度为32%），旭辉至2021 年底进入“三条红线”绿档，扣预负债率较1H21 下降2.4 百分点至69.7%，净负债率大体稳定在62.8%，现金短债比为2.6 倍。平均融资成本较中期的5.1%亦略有改善至5.0%。公司2021 年底1141 亿元存量有息负债（较中期微增3%）中短债占比16%，其中公开市场年内仅1 笔14.8 亿元的点心债需要在4 月兑付。公司目前仍维持标普、穆迪和惠誉的评级且展望稳定，年初至今已增发1.5 亿美金美元债和10 亿元人民币、票面利率4.75%的中票。
“同心圆”战略稳步推进。旭辉秉持横向做宽、纵向做深的理念，从开发到经营、从资产到服务，衍生出商业地产、物业服务等多元业务条线。截至去年底，公司已开业商场14 座，总储备（含已开业）31 座，布局优质地段并已具备体系化经营模式，公司预计未来3 年板块租金复合增速约50%。长租公寓方面公司量与质并重，截至今年2 月底管理近8 万个房间、位列开发类长租品牌前三名，运营期门店出租率高达96%。此外，公司浦江项目今年2月已成功实现重资产退出。
发展趋势
2022 年销售目标：权益销售规模平稳。公司目前计划2022 年推货总金额3600 亿元（未包含当年新拿地推盘），其中逾八成位于核心都市圈的一二线城市。
盈利预测与估值
基于结算进度预测调整，我们下调2022-23 年盈利预测13%/17%至73/77亿元。考虑到近期个别大型民企信用风险仍在发酵，这或对供给侧民企整体融资及需求端购房者信心等造成阶段性冲击，在此环境中，基本面较为扎实的公司亦有可能受到风险外溢的影响，令投资者风险偏好边际降低。因此，我们下调目标价21%至6.16 港币（6.0 倍2022 年市盈率，49%上行空间），维持跑赢行业评级。公司当前交易在4.1/3.9 倍2022-23 年市盈率。
风险
实体市场回温进度不及预期，个别房企信用事件风险外溢。