事件：公司发布2021 年业绩公告，2021 年公司实现主营收入1078 亿元，同比增长50.2%；归母净利润实现76.13 亿元，同比下降5.2%；年内实现销售金额2473亿元，同比增长7.1%。
　　销售金额逆势上涨，均价双位数提高。公司全年实现销售金额2473 亿元，同比增长7%；销售面积1448.7 万方，同比下降5.8%；销售均价17067 元/平米，同比增长13.8%。公司销售均价提升，主要与一线及二线城市销售金额占比87.2%，较去年占比提高14.5pct 有关。2021 年全年销售目标2650 亿元完成93%；根据克而瑞销售排行榜，旭辉排名第14 位，与去年持平。
　　拿地聚焦核心城市，可售货值充沛。公司2021 年收购66 个新项目权益，总建面1170.1 万方，权益建面604.12 万方，权益比例51.63%；总地价878.15 亿元，平均拿地成本7505 元/平米，拿地成本较去年7001 元/平米上涨504 元/平米。
　　从城市能级看，一线：二线：准二线：三四线城市的新增货值占比分别为12%：
　　50%：22%：16%。截至2021 年末，公司总土储建面5250 万方，权益建面2840万方，权益比例54.10%。已确权和已锁定待挂牌土储总面积达5983 万方，一、二线城市占比高达87%。新增货值2056 亿元，2022 年可售货值超过3600 亿元。
　　土储聚焦高能级城市，可售货值充沛。
　　收入高增长，费用管控能力强。2021 年公司确认收入1078.35 亿元，同比增长50.2%，归母净利润76.13 亿元，同比降低5.2%。归母净利润下降主要受如下因素影响：1）合营企业、联营公司业绩为7.588 亿元，较2020 年下降13.692 亿元；2）少数股东损益由36.34 亿元增长26.46%至45.95 亿元。从盈利能力看，毛利率为19.29%，较去年21.74%下降2.45pct；净利率11.42%，较去年16.54%下降5.12pct。费用管控方面，销售开支和行政开支分别占收入的2.19%、3.49%，分别较去年2.88%、4.10%下降0.68、0.61pct，管理能力提高，费用率下降。
　　财务稳健，严控杠杆，进入绿档。2021 年净负债率62.8%，剔除预收款后净资产负债率69.7%，分别较去年下降1.2、3pct，现金短债比2.6，杠杆控制有效，三道红线全部达标。融资加权平均成本为5.0%，较去年5.4%继续降低，融资成本位于行业低位。债务结构方面，按到期时间看，一年内到期：一年至两年到期：两年至三年到期：三年以上到期比例分别为16%：34%：29%：21%，债务结构健康。
　　投资物业和物管服务高速增长。投资物业租金及其他相关服务收入10.26 亿元，同比增长73.7%，主要来自嘉兴旭辉广场、上海LCM 置汇旭辉广场、五棵松体育馆、西安旭辉中心等投资物业的租金和其他服务收入。截至2021 年末，旭辉商业已进入16 个城市，开业14 座商场，总建面89 万方，合计储备30 余座商业综合体，为未来三年实现租金收入高增长奠定坚实基础。物管服务实现41.34 亿元收入，同比增长54.9%。截至2021 年末，公司旗下物管公司旭辉永升服务合约建面2.71 亿方，同比增长49.4%。
　　轻资产模式逐渐发展。旭辉建管为政府、国有和私营企业、金融机构、个人投资者等提供专业的各类房地产资产委托开发管理服务。截至2022 年3 月23 日，公司建管业务合约总建面约280 万方，预估代建费约4.7 亿元。
　　投资建议：公司财务稳健，三道红线全部达标。年内销售金额逆势上涨，拿地聚焦核心城市，可售货源充沛。费用管控能力强，投资物业和物业管理等业务高速增长。基于2021 年业绩公告以及行业毛利率处于低位，我们将公司2022 归母净利润由101.25 亿元下调至76.53 亿元，对应EPS 由1.21 元/股调整为0.87 元/股，维持“买入”评级。