投资要点
　　维持“买 入”评级，目标价5.70港元：公司积极管理债务，财务状况持续优化，三道红线归绿，短债占比持续压缩。2022 年预计公司仍将保持Top15 销售规模，公开市场拿地正在逐步恢复。多元业务方面，商业收入保持高速增长，2021 年租金同比增长50%，14 座在营商业体平均出租率达到93.5%，还有17 座正在储备中；瓴寓2021 年新增签约2 万间，运营出租率达到96%；建管业务积极培育中，截至3 月合约GFA 接近300 万平米。我们预计公司2022/2023 年的营业收入为1176/1265 亿元，同比增长9.0%/7.6%；核心净利润为73/76 亿元，同比增长0.5%/4.3%。我们维持“买入”评级，目标价由8.30 港元下调至5.70 港元，对应2022/2023 年PE 为5.7/5.5 倍。
　　核心净利润同比下降9%：2021A 公司实现营业收入1078 亿元人民币（下同），同比增长50%；核心净利润为73 亿元，同比下降9%。毛利率为19.3%，同比下降2.4 个百分点；核心净利率为6.8%，同比下降4.4 个百分点。公司采取现金股息+送红股方式派息，全年每股现金分派19 港仙，按照100 股送4 股分派红股，按当前股价（2022/3/24 收盘价），分派额对应核心净利润的占比约35%。
　　销售金额平稳增长：2021 年公司实现销售金额和面积2473 亿元和1449 万平米，分别同比增长7%和下降6%，销售均价为17066 元/平米。公司目前储备了3600亿可售货值，预计可供2022 年销售保持平稳。
　　2021 年保守投资，稳健拿地：2021 年公司新增土地储备1170 万平米，新增土地款为878 亿元，占销售金额比例为36%。可售货值划分中33%为非公开市场获得，平均拿地价格为7505 元/平米；长三角、环渤海、华南和中西部货值占比为36%、29%、16%、19%。截至2021 年末，公司的总土地储备为5250 万平米，同比下降7%。
　　财务状况不断优化：截至2021 年末公司的净负债率、扣预资产负债率和现金短债比为62.8%、69.7%、2.6，三道红线黄档转绿。截至年末的平均融资成本为5.0%，同比下降40bps。公司去年底供股融资近17 亿港元；年初增发1.5 亿美元绿色债券；成功获得平安银行50 亿并购贷额度；并成功发行10 亿中票，票面利率4.75%。
　　公司的短债占比大幅下降，截至目前，年内仅剩一笔14.8 亿元人民币余额的刚性到期债务。
　　风险提示：宏观经济增长放缓；行业调控政策加严；流动性收紧；公司销售不及预期；人民币贬值。