事件描述
公司发布2021 年业绩，全年实现营收1078 亿元（+50.2%），归母核心净利润73 亿元（-9.2%）。
事件评论
周期因素致增收不增利，但横向比较仍相对稳健。公司2021 营收高增主要由于结转规模大幅增长且均价亦有上涨，归母核心净利润下降主要受毛利率下行、投资收益减少、少数股东损益占比提升等因素影响：1）毛利率下降2.5pct 至19.3%；2）投资收益减少13.7亿元（-64%），主要反映合联营公司的结转规模及毛利率下降；3）少数股东损益占比提升5.8pct 至38.2%，主要反映结转的合作项目增多。随着低毛利项目的消化，预计毛利率将逐步企稳，且土储仍有一定保障，并表比例也处于上升通道，后续业绩展望仍偏稳健。
销售和拿地顺势而为。公司2021 年销售金额2473 亿元（+7%），回款率维持高位（95%+），2022 年可售货值3600 亿元（-10%），行业承压背景下公司业务目标相对审慎，但在重视高质量销售策略下权益销售展望仍稳健。公司2021 年拿地金额/销售金额为36%（-4.1pct），虽然集中供地模式下多元化拿地占比和拿地权益比有所下降，但随着行业加速出清、土地市场盈利空间修复，公司后续拿地利润率将有所保障，权益比提升战略也将逐步推进。截至2021 年末，公司未售土储仍可满足2 年以上发展，且聚焦于一二线城市。
“同心圆战略”加速推进。旭辉商业取得迅速突破，2021 年顺利开业6 家商业，实现持有物业收入10.3 亿（+74%），在营商业体平均出租率达93.5%；旭辉永升服务保持高速增长，2021 年末在管面积达1.7 亿方（+68.3%），收入和归母净利润分别达47 亿（+50.8%）、6.2 亿（+58%）；多重利好政策下旭辉领寓迎来战略性发展机遇，2021 年新增签约超2 万间，运营期门店出租率达96%；2021 年新成立业务板块旭辉建管提供代建服务，截至2022 年3 月末合约总建筑面积已有280 万方，预估代建费金额约4.7 亿元。
信用优势逐步加强。截至2021 年末，公司剔除预收的资产负债率、净负债率（考虑永续债）、现金短债比分别为69.7%、62.8%、2.6，成功跻身“绿档”房企，融资弹性有所扩大，短债占比下降至16%，安全边际较高；公司信用评级逆势维持稳定，平均融资成本下降0.4pct 至5.0%，处于行业低位，在民营房企中优势尤为突出，2021 年末公司在手授信额度超过2000 亿，且近期获平安银行50 亿元并购融资额度。此外，公司单位有息负债创造的回款（并表口径）提升至0.99，运营效率持续优化，内生经营能力持续增强。
投资建议：相对稳健趋势不改，生态业务加速推进。尽管周期因素导致去年增收不增利，但预计后续毛利率将逐步企稳，且土储仍有保障，并表比例也处于上升通道，业绩展望仍偏稳健；公司财务安全性和信用优势持续巩固，已跻身“绿档”企业，融资成本和信用评级在民营房企中尤为突出，且经营模式正加速转变，是行业格局优化浪潮中的潜在胜出者。预计2022-2024 年核心净利润为75/79/87 亿，同比增速分别为2%/5%/10%，对应PE 分别为4.0/3.8/3.4 倍，当前估值处于低位，综合配置性价比突出，维持“买入”评级。
风险提示
1、行业基本面修复存在不确定性；
2、销售和结转进度存在不确定性；