稳健聚焦、财务绩优，维持“买入”评级
　　公司3 月24 日发布年报，2021 年实现营收1078.4 亿元，同比+50.2%；归母净利润76.1 亿元，同比-5.2%，归母核心净利72.8 亿，同比-9.2%，低于我们预期（归母净利90.8 亿）。因2021H2 以来行业景气度下降，我们调低公司开发结算量价， 预计公司2022/2023/2024 年归母净利为76.8/80.7/88.3 亿元（2022/2023 年前值102.2/112.8 亿元），对应EPS 为0.87/0.92/1.01 元，可比公司平均2022 PE 为6.2x（Wind 一致预期），我们看好公司稳健的财务表现以及中长期多元化布局，我们予以公司2022PE6.5x，目标价6.96 港币（前值7.80 港币），维持“买入”评级。
　　结算量价齐升，毛利率及权益占比下降影响业绩公司21 年营收大幅增长，源于结算量价提升，结算面积和结算均价分别为685 万方和1.45 万元/平，同比分别+37.0%和+12.7%。业绩略有下滑，源于如下几点：1.因行业利润率中枢下行，毛利率同比-2.4pct 至19.3%；2.
　　非并表项目贡献收益下滑13.7 亿至7.6 亿元；3. 少数股东损益占比同比+5.8pct 至38.2%。随着低毛利率项目基本结算，我们认为公司毛利率水平基本筑底。在3 月24 日的业绩发布会上，管理层表示未来将提升权益占比，我们认为此举能弱化外界波动的影响，缩小管理半径也将提升管理效能。
　　地产开发稳健聚焦，多元化业务步入收获期
　　公司2021年实现销售额2472亿元，同比+7.0%，拿地额878亿，同比+5.1%，拿地强度36%，基本与20 年持平。公司深耕核心城市，新增可售货值约2056 亿，其中一二线城市占比达84%。公司表示未来扩张布局聚焦15 城，这将进一步强化土储质量。同时，21 年多元化业务趋于成熟。持有物业租金/物管收入分别达10.3/47.0 亿元，同比分别+74%和51%。旭辉商业在营14 座，在手储备项目仍有17 座，为22-24 年租金复合增速50%打下基础。
　　物管方面，签约/在管面积达1.58，为进一步增长蓄势。长租公寓、代建业务也在拓宽轻资产板块空间，与开发协同发展，并有望带来新的增长点。
　　财务升级换档，融资成本进一步改善
　　公司21 年财务结构进一步改善，截至21 年末，公司已完成升级换档，三道红线进入“绿档”。公司再度彰显其优秀的现金流管控能力，21 年11 月以来屡次回购票据，截至3 月24 日，年内仅一笔余额14.8 亿的境外人民币债券刚性到期。公司全年综合融资成本5.0%，同比-0.4pct，其中21 年新增融资平均成本仅4.0%(TOP20 房企中仅2 家民企未超过4%)。年初抓住融资窗口，3 月14 日公司公告成功发行10 亿元4 年期中票，利率4.75%。
　　风险提示：销售额增长低于预期；市场份额收缩；利润率明显恶化。