事件
　　公司发布2021 年度业绩，2021 年实现营业收入1078 亿元，同比增长50.2%；实现归母净利润76.1 亿元，同比减少5.2%；实现核心归母净利润72.8 亿元，同比减少9.2%。
　　简评
　　交付积极主动，业绩稳中略降。公司2021 年开发业务结算较为积极，全年交付面积增速达到37.0%，与结算项目均价同比提升12.7%共同带动收入实现50.2%的增速。核心净利润的增速不及营收增速的主要原因则在于：1、受行业调控政策影响结算毛利率有所下滑，毛利率较2020年下降2.5 个百分点至19.3%。2、其他收入及收益等非经常性收益较2020年减少34.5%。3、表现为投资收益的合联营项目结算业绩较2020 年减少64.3%。与此同时，公司费用管控能力提升，销售费用率和管理费用率分别下降0.7、0.6 个百分点。
　　销售逆市提升，核心城市积极拿地保持强度。公司2021 年实现销售金额2473 亿元，逆市增长7.0%，好于规模房企平均水平。公司坚持聚焦重点一二线城市和省域化并行战略，新进8 个城市。全年拿地金额878亿元，同比减少4.0%，拿地金额占销售金额比重为36%，较上年略降4个百分点，拿地强度仍保持较好水平。在行业流动性较为艰难、大多房企停止拿地的去年下半年，公司仍积极参与核心城市拍地并有所斩获，2022 年北京首批土拍中公司也成为唯一拿地民企，彰显财务稳健的底气。截至2021 年末，公司土地储备5983 万方，其中一二线占比87%，可满足未来3 年持续增长需要。
　　融资成本持续降低，本年到期债券仅一笔。2021 年公司“三道红线”指标全面进入绿档：截至2021 年末，现金短债比2.62x，净负债率62.8%；扣除预收款后的资产负债率69.7%。2021 年公司综合融资成本较上年继续下降0.4 个百分点至5.0%，处于行业较低水平。近期公司融资渠道保持畅通，新获注册50 亿中票额度并新发行10 亿，并再获四大评级机构维持评级和展望，公司长期稳健的财务水平得到市场的高度认可。公司在业绩会上表示，2022 年刚性到期债券仅1 笔，4 月到期且金额仅14.8亿，信用风险处于低水平。
　　同心圆战略迎来良好开局，创新股息政策实现多方共赢。2021 年，公司持有物业收入同比增速高达74%，在营项目平均出租率达到93.5%；旭辉永升收入实现50.8%的增速，管理规模大增68.3%；租赁住房近8 万间，并实现“投融建管退”的全周期跑通；代建业务快速扩张，截至今年3 月代建费预估已达到4.7 亿。此外，公司通过“现金分红+股票分红”的股利政策辅以后续的“债券回购+派发潜在特别股息”动作，既保障了公司现金流安全，又兼顾了股东和债权人的利益，实现多方共赢。
　　维持买入评级和目标价8.61 港元不变。我们预计2022-2024 年公司核心归母净利润分别为76.3/83.6/91.1 亿元（原预测2022-2023 年分别为101.8/115.1 亿元）。公司奉行长期主义，经营财务稳健，现金流安全，有望享受行业出清后竞争格局改善及估值的修复提升。我们维持买入评级和目标价不变。
　　风险提示：销售及业绩结转可能不达预期；政策放松不及预期。