营收利润有所下滑。公司2023 年营业总收入1810.94 亿元，同比下行27.8%。
　　毛利为305.8 亿元，同比下行42.3%，剔除公允价值变动的归母核心利润为113.5 亿元，同比下行49.6%。2023 年公司毛利率16.9%，较2022 年降低4.3 个百分点；核心税后利润率（剔除评估增值后）为8.7%，较2022 年降低3.6 个百分点；归母核心税后利润（核心权益后利润率）为6.3%，较2022年降低2.7 个百分点。根据公司年度业绩公告，公司董事会拟派发末期股息0.23 元每股，加上中期股息0.32 元，全年合计派息每股0.55 元，以3 月25日收盘价测算公司股息率为5.61%。
　　物业发展承压，物投物管支撑。2023 年物业发展收入为1558.6 亿元，同比下降31.3%，总收入占比86.2%，交付物业总建筑面积为1070.8 万平，结算毛利率为11.0%，均价为14555 元每平；物业投资收入（不含税）为129.4亿元，同比增长8.9%，总收入占比7.2%，相比2022 年总收入占比提升2.5个百分点，运营毛利率为75.9%，较2022 年增长0.3 个百分点；物业管理及相关服务（不含税）收入为119.4 亿元，同比增长2.4%，总收入占比6.6%，较2022 年增加1.9 个百分点，毛利率为31.0%，较2022 年增长2 个百分点。
　　经营性现金流为正，借贷压力减负。2023 年，公司整体实现经营性现金流为正。2023 年公司在境内成功发行23 亿元中期票据，票面利率3.50%-3.70%，期限为3 年。截止到2023 年底，公司综合借贷为1926.5 亿元，净负债率为55.9%，平均借贷成本为4.24%，平均贷款年限为7.85 年；公司在手现金为604.2 亿元，剔除预售监管资金及受限资金的现金短债比为1.36。公司的信用评级为BBB-（标准普尔）、Ba1（穆迪）、BBB-（惠誉）、AAA（中诚信、新世纪）。
　　土地储备质量提升，新增土储聚焦高能级。截止2023 年底，公司土地储备合计4539 万平，权益面积为3236 万平，平均成本为4705 元每平，为当期签约单价的29.3%。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的33.1%、25.3%、16.7%、13.8%及11.1%。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2024 年EPS 约为人民币2.05元，我们给予公司2024 年6-7 倍PE 估值，对应合理价值区间为每股人民币12.29-14.34 元（13.36-15.59 港元）。
　　风险提示：行业销售面临下行压力。