保持财务稳健，2024 年到期公开债务压力较轻。2023 年末公司有息负债规模为1926.5 亿元，同比减少7.4%，其中短期有息负债268.4 亿元。2024 年内公开债券到期规模为60 亿元，集中在5 月、7-8 月以及12 月。截至2023年末公司在手现金604.2 亿元，短期到期债务偿还压力较轻。从融资成本看，2023 年公司综合融资成本小幅上升0.14pct 至4.24%，保持整体稳定。期内成功通过中债增信担保发行两笔中期票据，合计规模23 亿元。公司2023 年现金短债比2.25 倍，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为1.36倍。
　　公司2023 年营收同比下降27.9%，核心归母净利润同比下降49.4%。公司2023 年实现营业收入1807.4 亿元，同比下降27.9%；实现归母净利润128.5 亿元，同比下降47.3%；实现核心归母净利润113.5 亿元，同比下降49.4%。整体毛利率为16.9%，同比下降4.2pct，开发业务毛利率继续承压，降至11.0%；归母净利率为7.1%，同比下降2.6pct。
　　公司销售压力仍存，拿地聚焦核心一二线城市。公司2023 年全口径销售金额为1734.9 亿元，同比下降13.9%，规模位列克而瑞TOP100 第9 名。2023年1-3 月，公司实现全口径销售237.1 亿元，同比下降52.9%，下滑速度略快与百强房企下滑速度。2023 年公司总拿地建面为368 万方，同比下降17.9%；权益拿地建面266 万方，同比下降8.6%。整体布局城市能级较高，一二线城市方面，公司在成都新增6 宗、西安新增4 宗、杭州、合肥、深圳新增2 宗，上海、广州、北京新增1 宗。
　　土储端低能级城市去化仍存压力。截至2023 年期末公司土地储备为4539 万方，权益土储为3236 万方。环渤海、西部地区占比相对较高，分别占总土储33.1%、25.3%，这两个区域中烟台、重庆占比较高；长三角、华中、华南分别占16.7%、13.8%、11.1%。
　　多航道业务稳步发展，商业运营及服务业务贡献稳定现金流。商业投资方面，公司2023 年新增运营12 座商场，期末运营总建面达797 万方，期末出租率修复至96%。2023 年商场租金收入为102.8 亿元，同比增长9%。长租公寓方面，冠寓已开业房间数12.3 万间，整体出租率为95.5%，实现租金收入25.5 亿元，同比增长6%。整体看公司运营管理规模实现逆周期提升，为公司提供安全稳定的现金流。
　　盈利预测与投资评级：考虑到目前行业下行环境，我们调整盈利预测，预计公司2024/2025/2026 年营收分别为1715.2/1641.5/1586.4 亿元；归母净利润分别为124.7/123.4/125.1 亿元；对应的EPS 为1.84/1.82/1.85 元/股；对应PE 为4.9/5.0/4.9 倍。下调至“增持”评级。
　　风险提示：房地产政策放松力度不及预期；销售情况及拿地规模不及预期。