投资要点
　　深耕房地产领域31 年，多元化布局助力业务“多点开花”：公司作为国内领先的综合地产开发商，经过三十多年的发展，形成了以开发、运营、服务为基础的“1+2+2”的业务模式。公司实控权稳定。职业经理人助力公司发展，管理团队经验丰富。
　　开发业务聚焦高能级城市，一二线销售占比超九成：1）销售规模2022年起跻身前十，2014-2023 年销售金额年均增速15.1%。2023 年基本完成销售目标，与典型房企平均89.5%相当。2023 年一二线城市销售占比95%。2）布局高能级城市，顺周期拿地，低杠杆经营。2024H1 拿地强度17.3%、为近五年最低。公司近年拿地较为谨慎。从近两年拿地金额看，一二线占比达100%。3）土储结构合理，聚焦核心城市。2019-2023年，公司土储规模有所下降，权益占比提升，公司进入谨慎发展阶段。
　　2023 年开发销售业务土储中，一二线货值占近80%。
　　经营类业务收入稳定，助力穿越周期：公司2023 年经营类业务（运营+服务）利润贡献超六成，打造穿越周期的新增长曲线。1）运营业务稳步发展。2023 年，龙湖集团的运营业务（商场、冠寓）不含税租金收入129.4 亿元，同比增长8.9%，其中商场收入占比高达77.4%。盈利能力方面，2023 年龙湖运营业务毛利率为75.9%，较上年增长0.3pct。2）服务业务贡献增长极，营收持续增长。2023 年期末，公司服务业务（龙湖智创生活的物业管理业务、龙湖龙智造的代建业务等）营收119.4 亿元，同比增长2.4%，物业在管面积3.6 亿平。
　　债务结构分布合理，融资渠道通畅且成本低位：截至2023 年12 月31日，公司有息负债规模1926.5 亿元，同比下降7.4%，其中2024 年内到期的债务占比13.9%（截至目前，年内剩余到期境内公开债45 亿）、外币债占比降至17.7%。公司三道红线稳居绿档。公司融资渠道通畅，新增低成本的经营性物业贷提供了强大融资支持。2023 年期末平均融资成本4.24%，在行业梯队较低水平。
　　盈利预测与投资评级：公司开发业务聚焦高能级城市，一二线销售占比超九成；经营类业务收入稳定，助力穿越周期。预测 2024、2025、2026年归母净利润为129.7、131.4、133.9 亿元，对应的EPS 分别为1.92、1.94、1.98 元/股。我们选取行业内全国化布局的6 家代表性房企作为可比公司进行估值，根据可比公司估值情况，我们给予公司2024 年7.1X的PE 估值，对应每股价格为14.7 港币/股，首次覆盖给予“买入”评级。
　　风险提示：行业下行压力超预期；调控政策放松不及预期、收紧超预期。