1H24 归母核心净利润同比-28%，业绩符合市场预期龙湖1H24 收入同比-24%至469 亿元，归母核心净利润同比-28%至47.5亿元，符合市场预期。公司宣告中期每股股息0.22 元（对应中期股息率约3%），相关股息可选择以股代息。
　　经常性业务托举业绩，结构优化充分兑现。得益于商场新开业及同店客流修复（1H24 +5%），公司商场1H24 零售额同比+12%（同店+5%），叠加出租率维持96%的较高水平，即便受历史减租摊销的负面影响、公司1H24商场租金仍录得6%的同比增长；此外，公司1H24 服务收入同比+11%，助力公司1H24 经常性业务收入同比+8%达131 亿元。叠加房开毛利率承压（自去年11.0%下降3.6ppt 至7.4%）、相关利润规模收缩，公司1H24经常性业务利润贡献快速提升至超八成（2023 全年约6 成）。
　　房开保流速、重回款、控开支，利润率承压但仍贡献可观现金流。公司1H24 合约销售额511 亿元、并表回款率维持超100%的高水平；1H24 公司拿地强度18%，我们估计约补充货值180 亿元，公司新增项目单体规模适当、区位优良，或可较快去化（新增单项目总建面在4 万平-11 万平的较小区间，去化率有望维持约60%乃至以上），叠加下半年存量可售货值预计超1600 亿元，有望在年内为公司提供有效流动性。
　　多措并举维护财务盘面。公司有效压降年内债务到期规模，业绩会披露截至8 月23 日，年内待偿公开债仅余10 亿元；此外其亦对明年到期债务提前铺排，业绩会披露其已提前偿付部分25 年1 月到期的境外银团、并预计于年内逐步偿清剩余部分。截至1H24 末，公司有息负债较去年末适度收缩至1874 亿元，我们预计其有望于年内进一步压降。
　　发展趋势
　　经常性业务稳定发力，持续为业绩与融资提供双维支撑。公司预计下半年新开业商场可达10 个、租金全年同比有望增双位数；服务业务有望兑现全年双位数收入利润增长。公司预计经常性业务有望贡献约八成利润、托举业绩表现。此外，公司商场亦为其适用融资便利提供条件，1H24 期间公司经营性物业贷净增219 亿元、期末余额693 亿元，债务平均年限拉长至9.19年、融资成本较去年下行8BP 至4.16%，为现金流安全提供有效支撑。
　　盈利预测与估值
　　维持盈利预测、跑赢行业评级，考虑到风险偏好变差，下调目标价16%至10.94 港币，对应上行空间29%、6.7/6.7 倍2024/25 年P/E。公司当前交易于5.2/5.2 倍2024/25 年P/E。
　　风险
　　消费超预期下行致商场表现差于预期；销售结算节奏或利润率差于预期。