核心观点
　　公司2024 年上半年实现营收469 亿元，同比下降24.5%，归母净利润58.7 亿元，同比下降27.2%，业绩下滑主要受开发业务拖累，开发业务实现营收338 亿元，同比下降32.3%，实现毛利率7.4%，较上年同期下降6.9 个百分点。2024 年上半年运营业务收入66.1亿元，同比增长4.4%，服务业务收入64.9 亿元，同比增长11.1%，运营和服务业务收入增长稳健，且在营收中占比持续提升，2024年上半年为28.0%，较上年同期提高8.3 个百分点，收入结构持续优化。公司“三道红线”处于绿档，平均合同借贷年限9.2 年，财务状况稳健，助力公司穿越周期。
　　事件
　　公司发布2024 年中期业绩，2024 年上半年实现营收469 亿元，同比下降24.5%，实现归母净利润58.7 亿元，同比下降27.2%，实现核心归母净利润47.5 亿元，同比下降27.9%。
　　简评
　　受开发业务影响公司业绩下滑。2024 年上半年实现营收469 亿元，同比下降24.5%，归母净利润58.7 亿元，同比下降27.2%，核心归母净利润47.5 亿元，同比下降27.9%，综合毛利率20.6%，较上年同期下滑1.8 个百分点。公司业绩下滑主要受开发业务拖累，2024 年上半年公司开发业务实现营收338 亿元，同比下降32.3%，实现毛利率7.4%，较上年同期下降6.9 个百分点。
　　收入结构持续优化。公司运营和服务业务收入稳健增长，2024年上半年运营业务收入66.1 亿元，同比增长4.4%，毛利率76.4%，较上年同期略降0.9 个百分点，服务业务收入64.9 亿元，同比增长11.1%，毛利率32.3%，较上年同期提升0.4 个百分点。运营和服务业务收入在营收中占比持续提升，2024 年上半年为28.0%，较上年同期提高8.3 个百分点，收入结构持续优化。而在核心归母净利润中，占比已提升至80%以上，助力公司整体利润的稳定。
　　紧抓回款，土储充足。2024 年上半年，公司实现销售金额511亿元，同比下降48.1%，实现销售面积366 万方，同比下降36.9%，公司坚持深耕策略，在23 个城市销售排名前十，同时公司紧抓回款，销售回款率超100%。上半年公司以收定支，新增拿地7 幅，总地价89 亿元，拿地强度17.4%。截至2024年6 月末，公司总土储4141 万方，其中73%位于一二线城市，土储充足。
　　公司财务保持稳健。截至2024 年6 月末，公司扣预资产负债率、净负债率、现金短债比分别为59%、57%、1.7，“三道红线”处于绿档。公司有息负债余额1874 亿元，平均合同借贷年限9.2 年，1 年内到期债务仅占15.7%，负债结构合理。公司经营性物业贷余额693 亿元，较2023 年末增加219 亿元，公司作为商业地产运营商的优势显著，助力公司持续优化融资结构。截至2024 年8 月23 日，公司年内到期境内债仅10 亿元，2026 年年底前无境外债到期，财务状况保持稳健，助力公司穿越周期。
　　下调盈利预测，维持买入评级和目标价不变。我们预测公司2024-2026 年核心EPS 为1.53/1.63/1.81 元（原预测为1.71/1.80/1.97 元），公司高毛利的运营和服务业务保持稳健增长，收入和利润结构持续优化，同时财务状况稳健，助力公司穿越周期，维持买入评级和目标价不变。
　　风险提示：1）业绩方面，房地产市场目前仍处于底部区间，公司开发物业的存货存在一定的减值压力，可能对未来的业绩产生一定影响；2）经营方面，当前购房者预期未得到根本性改善，未来房价上涨空间可能有限，公司在前期以较高的价格获取的地块，后续销售价格可能有不及预期的概率，继而对公司未来的结算及业绩转化形成一定压力；3）经营服务业务对公司愈显重要，其增长来自于消费的复苏，若消费复苏不及预期，则对公司业绩增长将产生一定影响。