投资要点：
　　24H1 结算降幅、利润率下滑，推动24H1 核心净利润同比-28%、符合预期。公司发布2024 年上半年业绩，24H1 公司营业收入468.6 亿元，同比-24.5%；净利润69.7 亿元，同比-25.0%；归母净利润58.7 亿元，同比-27.2%；核心权益后净利润47.5 亿元，同比-27.9%、符合预期；每股基本收益0.90 元，同比-31.3%。分业务看，地产结算收入338亿元，同比-32%；运营及服务收入131 亿元，同比+7%。毛利率、归母净利率、核心净利率分别为20.6%、12.5%、10.1%，同比分别-1.8pct、-0.5pct、-0.5pct；地产结算毛利率7.4%，同比-6.9pct；三费费率为9.1%，同比+0.5pct；IP 公允价值变动15.0 亿元，同比-18.7%；合同负债1,092 亿元，同比-30.0%，覆盖23 年地产结算收入0.7 倍。此外，24H1 拟派发每股股息0.22 元，对应分红比例占比核心净利润30%。
　　24H1 销售额511 亿元、同比-48%，拿地/销售面积比16%、聚焦核心城市。公司公告，24H1 销售金额511 亿元，同比-48%；销售面积366 万平，同比-37%；销售均价1.4 万元/平，同比-18%。24H1 公司拿地总体谨慎，累计获取7 幅地块，拿地面积60 万平、同比-77%，拿地/销售面积比16%；权益拿地金额52 亿元，同比-71%，拿地重心回到上海、北京等核心城市。24H1，公司总土储4,147 万平，权益比71%，其中一二线占比73%；平均土储成本4,729 元/平，占比同期销售均价34%。
　　商场稳增、长租成熟、物管发力，多元化业务收入131 亿元、同比+7%。24H1 公司IP 收入66 亿元，同比+4%；毛利率76.4%，同比-0.9pct。1）商场方面，24H1 已开业91 座、GRA829 万平，位于20 个城市；出租率96%，同比+1pct；实现租金53.2 亿元，同比+6%；商场营业额340 亿元，同比+12%；日均客流295 万人次，同比+16%。2）租赁住宅方面，冠寓已开业12.3 万间，整体出租率95.6%、同比+1.9pct；租金13 亿元，同比+6%。3）物管方面，24H1 龙湖智创营收58 亿元，同比+10%；在管面积3.7 亿平；毛利率31.4%，同比-3.3pct。综上，公司经营性服务收入131 亿元，同比+7%。
　　三道红线稳居绿档，债务结构健康。24H1，公司处于三条红线绿档，剔预负债率59%，净负债率57%，现金短债比1.7 倍；融资成本低至4.16%、同比-10BP；有息负债账期长达9 年，处于行业前列。公司24H1 有息负债1874 亿元，同比-10%，其中经营物业贷余额693 亿元，较23 年末+46%。
　　投资分析意见：业绩下滑符合预期，多元业务结构优化，维持“买入”评级。龙湖集团近30 载稳健发展历程树立了公司守信笃行的市场形象；我们认为公司后续将继续凭借战略前瞻、精细运营、财务稳健和城市深耕四大特色稳健前行。考虑到地产销售及利润率承压，但公司运营及服务将稳定贡献一定业绩，我们下调公司24-26 年业绩预测分别为117、119、121 亿元（原129/132/136 亿元）；现价对应24 年PE 仅4.6X，我们依然看好公司的稳健成长，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期，消费复苏不及预期等。