事件：公司发布2024年半年度业绩，2024年上半年实现营业收入468.55亿元，同比下降24.48%；归母净利润58.66亿元，同比下降27.21%；每股基本盈利0.9元。
　　开发毛利率拖累归母净利润：公司2024年上半年实现收入468.55亿元，同比下降24.48%，归母净利润58.66亿元，同比下降27.21%。归母净利润同比降幅略大于收入降幅，原因在于1）毛利率：2024年H1开发结算毛利率为7.4%，去年同期为14.3%，受到市场整体压力的影响，开发毛利率较2023年H1下降6.9pct，下降较明显；从整体看，公司2024年H1毛利率为20.57%，较去年同期下降1.83pct，但是由于运营收入占比提升，因此毛利率下降幅度小于开发毛利率；2）权益占比：2024年H1的少数股东损益为11.09亿元，占净利润的15.90%，2023年同期该值为13.31%，少数股东损益占比提升2.59pct，权益比例下滑导致归母净利润受到影响。费用管控方面，由于楼市整体承压，公司或加大力度进行市场推广，2024年H1销售费用率、管理费用率分别为4.08%、4.87%，分别较2023年同期升高0.19pct、提高0.23pct，费用率合计略微增长0.43pct。
　　多城销售领先：2024年H1公司实现销售面积365.5万方，同比下降36.97%，销售金额511.2亿元，同比下降48.11%，对应销售单价为13984元/平米，同比下降17.68%。从区域分布看，2024年H1在长三角、西部、环渤海、华南、华中片区的销售金额分别占总销售金额的28.1%、27.0%、20.1%、14.3%、10.5%，长三角、西部和环渤海合计占比达到75.2%。公司在重庆、苏州等9个城市达到TOP3，在成都、西安等14城市达到TOP5。截至2024年H1末，公司已售未结的销售金额为1739亿元，销售面积1239万方，可为公司奠定稳定的发展基础。
　　谨慎投资聚焦核心：2024年H1共新增7个地块，全口径建面59.75万方，权益建面34.53万方，对应权益比例为57.79%，按照权益口径计算的拿地力度为14.81%，投资依旧谨慎；新增土储楼面价14946元/平米，地售比为1.07，新增土储质量较高，7个地块中2个位于一线城市、5个位于二线城市，投资聚焦核心。截至2024年H1末，公司在手总土储建面4141万方，权益建面2959万方，对应的权益比例71.46%；土储平均楼面价4729元/平米，为当期销售均价的33.8%。从总土储的区域分布看，环渤海、西部、长三角、华中、华南的面积占比分别为34.0%、25.8%、15.3%、14.9%、10.0%。
　　经营业务稳步增长：1）商业轻重并举：购物中心租金收入53.2亿元，同比增长6%，截至2024年H1末公司已在20个城市开业购物中心91座、运营建面达829万方，整体出租率96.0%；2024年H1购物中心营业额同比增长12%，日均客流同比增长16%；2024年H1公司新开业3座商场，其中2座为重资产、1座为轻资产。截至2024年H1末，公司主要在建的购物中心19个，建面达到212.38万方，其中2024年预计开业5个，建面达到52.61万方。2）长租公寓规模领先：长租公寓实现收入13.1亿元，同比增长6%，截至2024H1末，冠寓已开业房间12.3万间，整体出租率95.6%，其中开业超过6个月的项目出租率为96.3%。3）物管积极外拓：服务及其他业务实现收入64.9亿元，同比增长11.1%，其中物管实现收入57.8亿元，同比增长0.4%，毛利率31.4%。截至2024年H1末，公司在管面积3.7亿方，其中外拓项目占比超过60%
　　财务稳健债务优化：严控杠杆：截至2024年H1末公司提出预收款的资产负债率为58.6%，净负债率为56.7%。债务结构健康：截至2024年H1末公司有息负债1874.2亿元，较年初下降52亿元，其中短债占比15.7%。融资渠道保持通畅，1）公司与战略银行的合作稳固，有息负债80%以上来自于银行支持、2）具有期限长、成本低等优点的经营性物业贷净增长219亿元。财务保持安全，2024年内剩余到期公开债10亿元，2026年底前无境外到期公开债券。
　　投资建议：受到楼市整体下行的影响，公司开发业务的销售量价承压，投资谨慎聚焦核心城市；经营业务稳定增长，商业购物中心轻重并举、长租公寓规模领先、物管服务积极外拓；财务保持稳健，持续优化债务结构，融资渠道保持通畅。考虑到楼市整体承压，我们预测公司2024-2026年归母净利润为109.25亿元、112.88亿元、118.42亿元，对应EPS为1.59元/股、1.64元/股、1.72元/股，对应PE为4.97X、4.81X、4.59X，维持“推荐”评级。
　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、经营业务不及预期的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。