本报告导读：
　　受主业开发业务结算和毛利率承压的影响，公司2024 年上半年业绩有所回落；运营和服务业务稳健向好，利润贡献占比超八成。
　　投资要点：
　　公司2024年上半年业绩符合预期，开发业务暂时承压，非开发业务稳中向好，维持增持评级。公司2024 年上半年营业收入468.6 亿元（人民币，下同），归母净利润58.7 亿元，分别同比下滑24.5%、27.2%，其中开发业务受行业调整的影响，收入同比下滑32.3%至337.6 亿元，收入贡献占比创新低为72.1%。因以股代息带来股本增加，在维持盈利预测的情况下，公司2024~2026 年EPS 调整为1.73元、1.76 元、1.83 元，维持增持评级。
　　毛利率依旧在下行通道，新项目开拓节奏放缓保持审慎。2024 上半年公司毛利率同比下滑1.8pct 至20.6%，本质因为开发业务毛利率同比下滑6.9pct 至7.4%，未来随着房价逐步企稳、非开发业务升级完善，毛利率预期将有所改善。上半年开发业务开展承压，以销售表现来看，销售金额、销售面积分别同比下跌48.1%、37%，跌幅较2023 年全年走阔34.2pct、19.7pct。面对库存去化的压力，公司大幅收缩拿地规模，上半年新增土地储备面积同比减小77%，且重点选择布局核心城市优质地块，平均权益收购成本同比上涨53.4%达到14946 元/平方米。另外，截至6 月底，公司已销售未结算金额为1739亿元，对于后续的业绩释放仍能提供支撑。
　　非开发业务利润占比提升至八成以上，成为公司利润的重要支撑，并推动业务结构进一步优化。运营和服务业务收入同比上涨7.6%达131 亿元，具体来看：1）运营收入同比上涨4.4%至66.1 亿元，其中就核心业态商场来看，已开业建筑面积上涨8.8%，出租率提升0.6pct 至96%，从而实现租金同比上涨6.3%至51.8 亿元，占总租赁收入的78.4%，且2024 年下半年预期还将有10 座商场在苏州、合肥、天津等城市开业，租赁收入提升空间可期；2）服务收入同比上涨11.1%至64.9 亿元。
　　重视财务稳健，压降有息负债。截至6 月，公司有息负债较年初减少52 亿元，平均融资成本4.16%，平均合同借贷年限延至9.19 年。
　　风险提示：需求下行幅度超预期，其他转型业务发展不达预期。