投资要点：
　　收入利润同比下滑。公司2024 年1H 营业收入468.6 亿元，较2023 年同期下降24.5%，其中运营及服务业务收入为131.0 亿元，同比增长7.6%；归母净利润为58.7 亿元，同比下降27.2%，剔除公平值变动等影响后的归母核心利润同比下滑27.9%至47.5 亿元。其中，运营及服务业务贡献超80%。2024年1H 公司毛利率为20.6%，较2023 年同期下滑1.8 个百分点；核心税后利润率为11.7%，较2023 年同期下滑0.9 个百分点；归母核心税后利润率为10.1%，较2023 年同期下滑0.5 个百分点。
　　公司2024 年1H 每股基本盈利为0.90 元，剔除公平值变动等影响后每股核心基本盈利为0.73 元。董事会决议宣布派发中期股息每股0.22 元。
　　运营服务贡献突出。公司开发业务收入为337.6 亿元，较2023 年同期下降32.3%，总收入占比72.0%。开发业务方面，公司交付物业总建筑面积为302.9万平，开发业务结算毛利率为7.4%，较2023 年同期下降6.9 个百分点，均价为11145 元╱平。运营业务租金收入（不含税）为66.1 亿元，较2023 年同期增长4.3%，总收入占比14.1%。公司物业管理及相关服务收入为64.9亿元，较2023 年同期增长11.1%，总收入占比13.8%；结算毛利率为32.3%，较2023 年同期增长0.4 个百分点。
　　负债结构健康，融资成本压降。截止到2024 年1H 底，公司的综合借贷为1874.2 亿元，在手现金为500.6 亿元，净负债率为56.7%，剔除预收款后的资产负债率为58.6%。截止到2024 年1H 底，公司的平均借贷成本为年利率4.16%，平均贷款年限为9.19 年；非抵押债务占总债务比例为47.5%；一年内到期债务为294.1 亿元，占总债务比例为15.7%。现金短债比为1.01 倍。
　　公司的信用评级为BB+（标准普尔）、Ba2（穆迪）、BB+（惠誉）、AAA（中诚信证评、新世纪）。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2024 年EPS 约为人民币1.69 元，我们给予公司2024 年6-7 倍PE 估值，对应合理价值区间为每股人民币10.12-11.81 元（11.00-12.84 港元）。（本文非特别注明，均以人民币计价，1 港元=0.92 人民币）。
　　风险提示。行业销售面临下行压力。