事件：公司发布 2024 年中期业绩公告，公司上半年实现营业收入468.6 亿元，同比-24.5%；实现归母净利润58.7 亿元，同比-27.2%；实现基本每股收益 0.90 元/股，同比-31.7%；宣派中期股息0.22 元/股。
　　收入下滑，运营业务支撑利润。24H1 公司实现营业收入468.6 亿元，同比-24.5%；归母净利润58.7 亿元，同比-27.2%；剔除公平值变动等影响后归母核心利润为47.5亿元，其中运营及服务业务利润占比超过80%，盈利结构持续优化。24H1 公司毛利率20.6%，较23 年同期下降1.8pct；核心权益后利润率为10.1%，较23 年同期下降0.5pct，主要为营业额、费用、分占合营及联营企业业绩、税金变动的综合影响所致。公司24H1 销管费率较23 年同期上升0.42pct 至8.92%，费率水平有所增加。
　　销售量价回落，聚焦存货去化。销售端：24H1 公司实现合同销售额511.2 亿元，同比-48.1%，销售面积365.5 万平，同比-37.0%；其中，一二线城市销售额占比超90%。分区域来看，西部、长三角、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别占比28.1%、27.0%、20.1%、14.3%及10.5%。24H1 公司开发业务收入337.6 亿元，同比-32.3%，开发业务结算毛利率为7.4%，较23 年同期下降6.9pct。截至24H1末，公司已售未结合同销售额1739 亿元，较23 年同期下降29.5%。土地端：24H1新增收购土储建面60 万平，权益面积35 万平方米，平均权益收购成本14946 元/平。截至24H1 末，公司土地储备合计4141 万平，权益面积2959 万平，土储平均成本4729 元/平，为当期签约单价的33.8%。分区域来看，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别占比34.0%、25.8%、15.3%、14.9%及10.0%。下半年公司预计将结合市场情况灵活调整推盘节奏，继续聚焦存货去化。
　　债务结构显著优化，短债压力逐步缓解。截至24H1 末，公司综合借贷1874.2 亿元，同比-9.5%；在手现金500.6 亿元，同比-30.9%，现金仍受开发业务下滑呈紧缩趋势；其中预售监管资金为191.6 亿元。截至24H1 末，公司净负债率56.7%，剔除预收款后的资产负债率58.6%，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债倍数1.01倍，较23 年同期分别-0.5pct、-3.3pct、-0.26 倍；非抵押债务占总债务比例为47.5%，较23 年同期下降20.1pct；一年内到期债务294.1 亿元，同比-20.6%，占总债务比例为15.7%，较23 年同期下降2.2pct。整体债务水平削減、结构优化，短债压力得以有效控制，24H1 公司经营性物业贷净增219 亿元，其中存量项目通过抵押率提升带来的增额超过140 亿元，平均融资成本约4.16%，平均借贷期限拉长至9.19 年。管理层表态24 年到期的境内债券剩余10 亿元；27 年前无到期的境外债券，下半年集团将继续有序推进，提前偿还明年到期的债务。
　　运营业务表现良好，多航道支撑跨越周期。运营业务：24H1 不含税租金收入66.1亿元，同比+4.4%；商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.4%、19.8%和1.8%。
　　24H1，公司已开业商场建面829 万平，同比+8.8%，整体出租率为96.0%，较23年同期+0.6pct；冠寓已开业12.3 万间，同比+3.4%，规模行业领先，整体出租率为95.6%，较23 年同期+1.9pct。服务业务及其他：24H1 不含税收入为人民币64.9亿元，同比+11.1%；截至24H1 末，公司物业在管面积3.7 亿平方米，同比约+5.7%。
　　公司多航道业务表现稳健，运营能力持续提升，协助抵抗开发业务下滑的不确定性，助力公司跨越周期。
　　投资建议：公司24 年上半年业绩受行业波动回落，但多元赛道优势为其提供利润支撑。同时，公司债务结构及时优化，短债压力逐步释放，我们看好公司凭借管理能力及存量业务优势平稳跨越周期。考虑行业波动影响，我们调整预测公司24-25 年归母净利润为124.01、132.98 亿元 (原值：253.80、260.54 亿元)，新增26 年预测148.22 亿元，维持“买入”评级。
　　风险提示：业务拓展不及预期、业务经营存在不确定性、政策调控不确定性