事件：公司发布24 年中期业绩公告，24 年上半年，公司实现营业收入468.6 亿元，同比下降24.5%；归母净利润58.7 亿元，同比下降27.2%。
点评：开发表现承压，多元化业务支撑业绩，库存去化待提速，债务结构优化。
开发业务盈利延续承压，运营及服务业务贡献主要利润： 24 年H1，公司实现营业收入468.6 亿元，其中开发业务收入337.6 亿元，同比下降32.3%，主要因销售下滑导致结算资源减少；运营业务收入66.1 亿元，同比增长4.3%，增速较低主要因上半年新开业商场规模较小；服务业务收入64.9 亿元，同比增长11.1%，保持稳步增长；公司综合毛利率为20.6%，同比下降1.8pct，主要因开发业务毛利率同比降低6.9pct 至7.4%；运营及服务业务毛利率稳定，贡献毛利占比合计74.1%；归母净利润为58.7 亿元，其中，核心归母净利润为47.5亿元，同比下降27.9%，其中，运营及服务业务贡献超80%，业绩下滑主要因开发业务结算规模与利润率下降拖累，预期短期内开发业务盈利水平仍处于底部承压状态，运营及服务盈利贡献将稳步提升。
短期销售承压，库存去化有待提速：24 年H1，公司实现销售额511 亿元，同比下降48.1%，销售面积365.5 万平米，其中一二线城市销售额占比超90%，销售额贡献前五名的城市为成都/西安/苏州/杭州/武汉。24 年H1，公司新增7 幅土储，拿地总建面59.8 万平米，分别位于北京/西安/成都/上海/苏州/杭州/佛山。
截至24 年6 月末，公司在手土储建面4141 万平米，较23 年末降低8.8%，以24 年上半年月均销量初步计算，去化周期约5.7 年，库存去化有待加速。
商场规模稳步提升，资管效益稳步提升：24 年H1，公司新开业3 座商场，公司计划24 年下半年新开业约10 座商场。截至24 年上半年末，公司累计运营91座商场，已开业商场建面829 万平米（不含车位），同比增长8.8%，整体出租率96.0%，较23 年末降低0.2pct；冠寓累计已开业12.3 万平米，整体出租率95.5%，较23 年末提升0.1pct；物业在管面积3.7 亿平米，较23 年末增长2.8%。
三道红线保持绿档，借贷平均期限拉长：截至24 年六月末，公司综合借贷为1874亿元，较23 年末降低52 亿元，在手货币资金501 亿元（其中预售监管资金为192 亿元），短债占比15.7%，现金短债比为1.01 倍，平均合同借贷年期为9.2年，净负债率为56.7%，扣预后的资产负债率为58.6%，财务状况保持稳健。
盈利预测、估值与评级：考虑到目前房地产市场量价仍有下行压力，公司的销售额和毛利率修复压力增大等影响，我们下调公司24-26 年归母净利润预测为109.3/116.1/132.5 亿元（原预测为123.6/128.4/139.5 亿元），当前股价对应24-26 年PE 基本估值为4.9X、4.6X、4.0X，公司保持多元化稳健发展，信用保持稳健，看好公司长期发展，维持“买入”评级。
风险提示：销售及拿地不及预期，多元化发展不及预期，市场下行超预期等风险。